دستور تخلیه منطقه ۷: راهنمای کامل قوانین و مراحل

دستور تخلیه فوری ملک در منطقه ۷ تهران، راهکاری قانونی است که به موجران امکان می دهد در صورت اتمام قرارداد اجاره یا بروز برخی تخلفات مشخص، ملک خود را از مستأجر پس بگیرند. این فرآیند که توسط مراجع قضایی ذی صلاح در منطقه ۷ انجام می شود، نسبت به حکم تخلیه دارای سرعت عمل بیشتری است و نیازمند رعایت دقیق قوانین و مدارک خاصی است. آشنایی با این مقررات برای مالکان و مستأجران ساکن منطقه ۷ اهمیت بالایی دارد تا از حقوق خود دفاع کرده و فرآیند را به درستی پیش ببرند.

در روابط پیچیده مالک و مستأجر، آگاهی از قوانین، بخصوص در مواردی که اختلاف پیش می آید، از اهمیت بالایی برخوردار است. «دستور تخلیه» یکی از همین ابزارهای قانونی است که به موجر امکان می دهد تا در شرایطی مشخص، ملک خود را از مستأجر پس بگیرد. تمرکز بر «منطقه ۷ تهران» در این مقاله، به دلیل ویژگی های خاص این منطقه از جمله دسترسی به مراجع قضایی محلی و رویه های اجرایی متناسب با آن، به مخاطبان کمک می کند تا اطلاعات بومی و کاربردی تری کسب کنند. این راهنما به شما خواهد آموخت که چگونه این فرآیند را به طور قانونی و مؤثر پیش ببرید یا در صورت لزوم، از حقوق خود در برابر آن دفاع کنید.

دستور تخلیه فوری چیست؟ تعاریف و تمایزات حقوقی

برای درک کامل مفهوم دستور تخلیه، لازم است ابتدا به تعریف قانونی آن و سپس به تفاوت های بنیادین آن با حکم تخلیه بپردازیم. این تمایز برای هر دو طرف قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستأجر، از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

تعریف قانونی دستور تخلیه فوری

دستور تخلیه فوری یک ابزار حقوقی است که به موجر (صاحبخانه) اجازه می دهد تا با رعایت شرایط خاصی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده، از مرجع قضایی صالح (معمولاً شورای حل اختلاف) درخواست کند که مستأجر به سرعت ملک را تخلیه کند. این دستور، ماهیت قضایی دارد اما بر خلاف حکم، نیازی به رسیدگی طولانی مدت و دادرسی پیچیده ندارد. سرعت در اجرا، ویژگی بارز دستور تخلیه فوری است و همین امر آن را به گزینه ای جذاب برای موجران تبدیل می کند.

تفاوت اساسی دستور تخلیه با حکم تخلیه

اگرچه هر دو ابزار با هدف بازپس گیری ملک از مستأجر صادر می شوند، اما تفاوت های کلیدی میان آن ها وجود دارد که در جدول زیر به تفصیل بیان شده است:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع صدور	شورای حل اختلاف (اغلب)	دادگاه عمومی
ماهیت	دستور اداری-قضایی (بدون نیاز به دادرسی طولانی)	رأی قضایی (پس از دادرسی کامل)
قانون مستند	قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶	قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ (برای اماکن تجاری با سرقفلی)
قابلیت اعتراض	معمولاً غیر قابل اعتراض (اجرای آن متوقف نمی شود مگر با حکم جدید)	قابل اعتراض (تجدیدنظر، فرجام خواهی) و در برخی موارد، اجرای آن تا زمان قطعی شدن حکم متوقف می شود
سرعت اجرا	بسیار سریع (معمولاً در کمتر از یک ماه)	کندتر (ممکن است چندین ماه یا حتی سال به طول انجامد)
شرایط لازم	قرارداد کتبی، دو شاهد، اتمام مدت اجاره، عدم سرقفلی	شرایط گسترده تر، از جمله تخلفات مستأجر (عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری و…)
موارد کاربرد	پایان مدت اجاره و عدم تخلیه توسط مستأجر (در قراردادهای سال ۱۳۷۶)	فسخ قرارداد به دلیل تخلف مستأجر، یا در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ و دارای حق سرقفلی

مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه در منطقه ۷

در منطقه ۷ تهران، مرجع اصلی برای رسیدگی به درخواست های دستور تخلیه فوری، شورای حل اختلاف است. این شوراها صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی تا سقف مشخصی را دارند و با توجه به ماهیت دستور تخلیه که نیازمند رسیدگی سریع است، گزینه مناسبی محسوب می شوند. برای منطقه ۷ تهران، عموماً شوراهای حل اختلاف ناحیه ۲۱ و ۲۲ (که بخش هایی از این منطقه را پوشش می دهند) صلاحیت رسیدگی را دارند.

نکته مهم: تعیین شورای حل اختلاف ذی صلاح بر اساس آدرس دقیق ملک مورد اجاره در منطقه ۷ است. موجران باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و اعلام آدرس ملک، از ارجاع پرونده خود به شعبه صحیح اطمینان حاصل کنند. در مواردی خاص، مانند زمانی که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، ممکن است مرجع صالح برای صدور اجراییه، همان دفترخانه اسناد رسمی باشد و نیازی به مراجعه به شورای حل اختلاف نباشد. این تمایز در نوع قرارداد و مرجع رسیدگی، نقش حیاتی در سرعت و سهولت فرآیند ایفا می کند.

شرایط قانونی لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری در منطقه ۷

برای اینکه درخواست دستور تخلیه فوری در منطقه ۷ تهران مورد پذیرش مراجع قضایی قرار گیرد، موجر باید شرایط قانونی مشخصی را رعایت کند. عدم احراز هر یک از این شرایط، می تواند منجر به رد درخواست دستور تخلیه فوری و ارجاع آن به فرآیند زمان برتر حکم تخلیه شود.

قرارداد اجاره کتبی و معتبر

یکی از اساسی ترین شروط برای صدور دستور تخلیه فوری، وجود یک قرارداد اجاره کتبی است. قرارداد شفاهی، هرچند از نظر حقوقی معتبر است، اما امکان صدور دستور تخلیه فوری را فراهم نمی کند و نیازمند اثبات رابطه استیجاری در دادگاه است. این قرارداد باید حاوی اطلاعاتی مانند مشخصات کامل موجر و مستأجر، مشخصات دقیق ملک مورد اجاره، مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره بها و مبلغ ودیعه (رهن) باشد. اجاره نامه هایی که در دفاتر املاک با کد رهگیری و مطابق با نمونه های قانونی تنظیم می شوند، از اعتبار بالاتری برخوردارند.

حضور دو شاهد معتبر در ذیل قرارداد

طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، برای امکان صدور دستور تخلیه فوری، قرارداد اجاره باید توسط دو نفر شاهد معتبر امضا شده باشد. حضور این دو شاهد در زمان تنظیم و امضای قرارداد، اهمیت فراوانی دارد و فقدان آن، مانع از صدور دستور تخلیه فوری خواهد شد. شاهدان باید بالغ، عاقل و معتبر باشند و در قرارداد نام و نام خانوادگی آن ها ذکر شود.

اتمام مدت اجاره

دستور تخلیه فوری فقط زمانی صادر می شود که مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر علی رغم انقضای مدت، از تخلیه ملک خودداری کند. اگر موجر به هر دلیلی بخواهد قبل از اتمام مدت قرارداد، مستأجر را وادار به تخلیه کند (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تخلف از سایر شروط قرارداد)، دیگر نمی تواند از دستور تخلیه فوری استفاده کند و باید از طریق دادگاه و با طرح دعوای فسخ قرارداد و سپس درخواست حکم تخلیه اقدام کند.

عدم وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

یکی از مهم ترین تمایزات در فرآیند تخلیه، نوع کاربری ملک است. اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد و حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در آن مطرح نباشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود دارد. اما در مورد املاک تجاری، اگر مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه (که معمولاً مربوط به قراردادهای اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ است) باشد، فرآیند تخلیه بسیار پیچیده تر شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می شود و نیازمند حکم تخلیه از دادگاه است. برای املاک تجاری که قرارداد اجاره آن ها پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده و حق سرقفلی در آن تصریح نشده باشد، ممکن است بتوان از دستور تخلیه فوری بهره مند شد، اما همواره توصیه می شود در این موارد با یک وکیل متخصص مشورت شود.

مواردی که به حکم تخلیه نیاز دارند (و دستور فوری صادر نمی شود)

در برخی شرایط، حتی با وجود قرارداد کتبی و شهود، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید برای دریافت حکم تخلیه به دادگاه عمومی مراجعه کند. این موارد عمدتاً شامل تخلفات مستأجر از مفاد قرارداد است که نیازمند اثبات و رسیدگی قضایی است:

• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر: اگر مستأجر برای مدت طولانی (معمولاً سه ماه) اجاره بها را پرداخت نکند.
• تغییر کاربری ملک توسط مستأجر: استفاده از ملک برای هدفی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده است (مثلاً تبدیل ملک مسکونی به تجاری).
• ورود خسارت عمده به ملک: اگر مستأجر به ملک خسارات جدی وارد کند.
• انتقال منافع عین مستأجره به دیگری: اجاره دادن ملک یا بخشی از آن به شخص ثالث بدون اجازه موجر (مگر اینکه در قرارداد چنین حقی پیش بینی شده باشد).
• عدم رعایت سایر شروط مهم قرارداد: هرگونه تخلف اساسی از شروط مندرج در اجاره نامه که به صراحت حق فسخ را برای موجر ایجاد کند.

در این شرایط، فرآیند حقوقی طولانی تری لازم است و قاضی دادگاه پس از بررسی مدارک و شنیدن دفاعیات طرفین، حکم مقتضی را صادر خواهد کرد.

مراحل گام به گام دریافت دستور تخلیه فوری در منطقه ۷ (برای موجران)

فرآیند دریافت دستور تخلیه فوری، با وجود ماهیت سریع آن، نیازمند رعایت دقیق مراحل قانونی است. برای موجران در منطقه ۷ تهران، آشنایی با این گام ها برای پیشبرد موفقیت آمیز پرونده حیاتی است.

جمع آوری مدارک لازم

اولین گام، آماده سازی تمامی مدارک مورد نیاز است. دقت در این مرحله، از تأخیر در روند پرونده جلوگیری می کند:

1. اصل و کپی قرارداد اجاره: اجاره نامه ای که توسط موجر، مستأجر و دو شاهد امضا شده باشد.
2. سند مالکیت ملک: اصل یا کپی برابر اصل سند مالکیت یا بنچاق یا هر مدرک مثبته مالکیت ملک.
3. کارت ملی و شناسنامه موجر: برای احراز هویت. در صورت داشتن وکیل، کارت ملی وکیل نیز لازم است.
4. فیش واریزی ودیعه (رهن) به مستأجر (در صورت امکان): اگر ودیعه قبلاً به مستأجر بازگردانده شده باشد.
5. اظهارنامه ابلاغی (در صورت وجود): اگر موجر پیش از این به صورت رسمی از مستأجر درخواست تخلیه کرده باشد.

نکته کلیدی: برای تسریع در روند صدور دستور تخلیه، لازم است تمامی مدارک به صورت کامل و دقیق تهیه و به مرجع قضایی ارائه شوند.

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در منطقه ۷

پس از آماده سازی مدارک، موجر یا وکیل قانونی او باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در منطقه ۷ تهران مراجعه کند. در این دفاتر، درخواست «دستور تخلیه ملک مسکونی» ثبت می شود. خواسته اصلی در این دادخواست، «صدور دستور تخلیه» است. در زمان ثبت دادخواست، هزینه های مربوط به خدمات قضایی و دادرسی (که در سال ۱۴۰۳/۱۴۰۴ ممکن است تغییر کند) پرداخت می شود.

ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف ذی صلاح منطقه ۷

پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، پرونده به شورای حل اختلاف ذی صلاح (معمولاً شوراهای ناحیه ۲۱ یا ۲۲ تهران که منطقه ۷ را پوشش می دهند) ارجاع داده می شود. در این مرحله، قاضی شورای حل اختلاف، مدارک و درخواست موجر را به دقت بررسی می کند تا از احراز شرایط قانونی لازم برای صدور دستور تخلیه اطمینان حاصل کند. این بررسی بدون تشکیل جلسه دادرسی و شنیدن دفاعیات مستأجر صورت می گیرد.

صدور دستور تخلیه

چنانچه قاضی شورای حل اختلاف، تمامی شرایط قانونی (مانند وجود قرارداد کتبی با دو شاهد و اتمام مدت اجاره) را محرز تشخیص دهد، دستور تخلیه فوری ملک را صادر می کند. مدت زمان تقریبی صدور این دستور، معمولاً بین ۱ تا ۷ روز کاری است، اما در شرایط خاص و بسته به حجم کاری شورا، ممکن است کمی بیشتر به طول انجامد.

ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر

پس از صدور دستور تخلیه، این دستور از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می شود. ابلاغ از طریق سامانه ثنا، ابلاغی قانونی و رسمی محسوب می شود. در این مرحله، به مستأجر ۷۲ ساعت (سه روز کاری) مهلت داده می شود تا ملک مورد اجاره را تخلیه کند. این مهلت قانونی، از زمان ابلاغ دستور به مستأجر محاسبه می شود.

اجرای دستور تخلیه و بازپس گیری ملک

در صورتی که مستأجر پس از اتمام مهلت ۷۲ ساعته، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف، درخواست اجرای دستور تخلیه را مطرح کند. در این مرحله، مأمور اجرا به همراه نماینده کلانتری منطقه ۷، برای اجرای دستور به محل ملک مراجعه می کنند. نکته حیاتی در این مرحله، استرداد ودیعه (پول پیش) به مستأجر است. اجرای دستور تخلیه تنها در صورتی امکان پذیر است که موجر، مبلغ ودیعه را به مستأجر بازگردانده باشد یا آن را به صندوق دادگستری واریز کرده باشد تا پس از تخلیه، به مستأجر تحویل داده شود. ارائه رسید پرداخت یا واریز ودیعه به مرجع قضایی، از الزامات اجرای دستور است.

مهلت ها، هزینه ها و نکات حقوقی تکمیلی دستور تخلیه در منطقه ۷

در کنار مراحل اصلی، آشنایی با مهلت های زمانی، هزینه های احتمالی و نکات حقوقی خاص، به موجران و مستأجران کمک می کند تا دید جامع تری نسبت به فرآیند دستور تخلیه در منطقه ۷ تهران داشته باشند.

مدت زمان کلی فرآیند دستور تخلیه

با فرض اینکه تمامی مدارک کامل و بدون نقص باشند و مستأجر نیز همکاری لازم را داشته باشد، فرآیند دستور تخلیه از زمان ثبت درخواست تا اجرای کامل، معمولاً بین ۱ تا ۴ هفته به طول می انجامد. این سرعت عمل، مهم ترین مزیت دستور تخلیه فوری نسبت به حکم تخلیه است.

هزینه های جانبی

هزینه های اصلی شامل هزینه ثبت دادخواست و ابلاغ است که نسبتاً اندک و در مقایسه با سایر دعاوی ملکی، مقرون به صرفه است. این هزینه ها در سال ۱۴۰۳/۱۴۰۴ بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان متغیر است. با این حال، ممکن است هزینه های جانبی دیگری نیز پیش آید:

• هزینه کارشناسی: در صورت نیاز به ارزیابی خسارت وارده به ملک یا تعیین اجاره بهای عادلانه (که معمولاً در دستور تخلیه فوری پیش نمی آید، مگر در موارد خاص).
• حق الوکاله وکیل: در صورتی که موجر از خدمات وکیل متخصص استفاده کند.
• هزینه های احتمالی دیگر: مانند هزینه جابجایی اثاثیه مستأجر در صورت عدم همکاری (که معمولاً از مبلغ ودیعه کسر می شود).

نقش وکیل متخصص در امور ملکی منطقه ۷

استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی، بخصوص وکیلی که با رویه های قضایی منطقه ۷ آشنایی دارد، می تواند مزایای قابل توجهی به همراه داشته باشد:

• تسریع فرآیند: وکیل با آشنایی به قوانین و مراحل، می تواند پرونده را با سرعت بیشتری پیش ببرد.
• کاهش خطا: از اشتباهات احتمالی در جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست جلوگیری می کند.
• کاهش استرس: تمامی پیگیری ها و مراجعات به مراجع قضایی توسط وکیل انجام می شود.
• دفاع حقوقی مؤثر: در صورت بروز مشکلات یا اعتراض مستأجر، وکیل می تواند به طور مؤثر از حقوق موجر دفاع کند.

توقف یا به تعویق افتادن دستور تخلیه

اگرچه دستور تخلیه ماهیت فوری دارد، اما در برخی شرایط ممکن است اجرای آن با چالش هایی مواجه شود یا به تعویق افتد:

• اثبات تمدید قرارداد توسط مستأجر: اگر مستأجر بتواند مدارکی ارائه دهد که نشان دهنده تمدید قرارداد اجاره (کتبی یا حتی شفاهی با شهود) باشد، اجرای دستور تخلیه ممکن است متوقف شده و نیاز به رسیدگی بیشتر پیدا کند.
• ادعای جعلی بودن سند یا قرارداد توسط مستأجر: در صورتی که مستأجر ادعا کند سند مالکیت یا قرارداد اجاره ارائه شده توسط موجر جعلی است، اجرای دستور تخلیه تا زمان بررسی صحت این ادعا متوقف می شود.
• اعطای مهلت توسط قاضی اجرای احکام: در شرایط بسیار خاص و اضطراری (مانند بیماری مستأجر یا عدم امکان یافتن مسکن جدید در کوتاه مدت)، قاضی اجرای احکام می تواند با درخواست مستأجر، حداکثر تا یک ماه مهلت اضافی برای تخلیه اعطا کند.

در این موارد، مستأجر باید با سرعت به مراجع قضایی مراجعه کرده و دلایل خود را برای توقف یا به تعویق انداختن اجرای دستور ارائه دهد.

حقوق مستأجر در مواجهه با دستور تخلیه منطقه ۷

در مواجهه با دستور تخلیه فوری، مستأجر نیز دارای حقوقی است که آگاهی از آن ها می تواند به او کمک کند تا فرآیند را به درستی مدیریت کرده و از منافع خود دفاع کند.

مهلت قانونی مستأجر برای تخلیه

همانطور که قبلاً اشاره شد، مستأجر پس از ابلاغ رسمی دستور تخلیه، ۷۲ ساعت (سه روز کاری) مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. این مهلت، یک مهلت قانونی و غیرقابل تغییر است، مگر اینکه در شرایط خاص و با تأیید قاضی اجرای احکام، مهلت بیشتری (حداکثر یک ماه) به او اعطا شود. مستأجر باید در این بازه زمانی اقدام به جمع آوری وسایل و تحویل ملک کند.

نحوه بازپس گیری ودیعه (رهن)

یکی از مهم ترین حقوق مستأجر، بازپس گیری کامل مبلغ ودیعه (رهن) است. اجرای دستور تخلیه، مشروط به پرداخت یا تودیع مبلغ ودیعه توسط موجر است. روش های بازپس گیری ودیعه عبارتند از:

• دریافت مستقیم از موجر: بهترین حالت این است که موجر پیش از اجرای دستور، مبلغ ودیعه را به مستأجر پرداخت کند و رسید دریافت کند.
• دریافت از صندوق دادگستری: اگر موجر مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کرده باشد، مستأجر می تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام و ارائه مدارک شناسایی، مبلغ واریزی را دریافت کند.

در زمان تحویل و تحول ملک، توصیه می شود یک صورت جلسه دقیق از وضعیت ملک و هرگونه خسارت احتمالی تهیه شود تا از اختلافات بعدی جلوگیری شود.

راه های اعتراض یا توقف دستور تخلیه

بر خلاف حکم تخلیه که دارای مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی است، دستور تخلیه فوری معمولاً قابلیت اعتراض ندارد و اجرای آن متوقف نمی شود. با این حال، در شرایطی مستأجر می تواند برای توقف اجرای دستور یا اعتراض به آن اقدام کند:

• ثبت دادخواست مستقل: مستأجر می تواند با ثبت دادخواست مستقل در دادگاه عمومی، ادعا کند که قرارداد اجاره تمدید شده است، یا سند ارائه شده توسط موجر جعلی است، یا موجر به تعهدات خود (مانند تعمیرات اساسی) عمل نکرده است. در صورتی که دادگاه این ادعاها را موجه تشخیص دهد، می تواند حکم جدیدی مبنی بر توقف اجرای دستور تخلیه صادر کند.
• اثبات خسارت وارده توسط موجر: اگر موجر به مستأجر خسارت وارد کرده باشد (مثلاً با ورود غیرمجاز به ملک پیش از موعد)، مستأجر می تواند دادخواست مطالبه خسارت ارائه دهد.

مهم: صرف اعتراض به دستور تخلیه، اجرای آن را متوقف نمی کند. برای توقف اجرا، مستأجر باید حکم جدیدی از دادگاه دریافت کند.

مسئولیت های مستأجر در قبال ملک

مستأجر نیز در طول مدت اجاره و در زمان تخلیه، مسئولیت هایی دارد که باید به آن ها پایبند باشد:

• جبران خسارات احتمالی به ملک: اگر مستأجر به ملک خسارتی وارد کرده باشد که ناشی از استفاده متعارف نباشد، باید آن را جبران کند. موجر می تواند این خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کرده یا از طریق مراجع قضایی مطالبه کند.
• پرداخت اجاره بهای معوقه: در صورت وجود اجاره بهای پرداخت نشده، مستأجر موظف به تسویه آن است.
• تحویل ملک در وضعیت اولیه: مستأجر باید ملک را در همان وضعیتی که تحویل گرفته است (با در نظر گرفتن استهلاک عادی) به موجر بازگرداند.

سوالات متداول در مورد دستور تخلیه منطقه ۷

اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه نیز ملک را تخلیه نکند، چه باید کرد؟

در صورتی که مستأجر پس از اتمام مهلت قانونی ۷۲ ساعته و ابلاغ دستور تخلیه، همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، موجر باید به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست اجرای دستور با توسل به نیروی انتظامی را ارائه دهد. در این مرحله، مأمور اجرای احکام به همراه کلانتری منطقه ۷، با حضور در محل، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک و خروج اثاثیه مستأجر خواهند کرد. هزینه جابجایی اثاثیه می تواند از ودیعه کسر شود.

آیا دستور تخلیه فوری شامل املاک تجاری در منطقه ۷ هم می شود؟

دستور تخلیه فوری به طور کلی برای قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که مشمول قانون ۱۳۷۶ هستند، کاربرد دارد. برای املاک تجاری در منطقه ۷، اگر قرارداد اجاره پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد و در آن صراحتاً حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر داده نشده باشد، بله، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود دارد. اما اگر حق سرقفلی یا کسب و پیشه مطرح باشد (اغلب در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶)، فرآیند تخلیه پیچیده تر بوده و نیازمند حکم تخلیه از دادگاه عمومی است.

اگر موجر ودیعه (پول پیش) مستأجر را نداشته باشد، امکان اجرای دستور تخلیه هست؟

خیر. یکی از مهم ترین شروط اجرای دستور تخلیه، استرداد مبلغ ودیعه (رهن) به مستأجر یا واریز آن به صندوق دادگستری است. تا زمانی که این مبلغ تامین و به مستأجر پرداخت نشود یا به حساب سپرده دادگستری واریز نگردد، واحد اجرای احکام دستور تخلیه را اجرا نخواهد کرد. موجر باید ابتدا نسبت به تأمین این مبلغ اقدام کند.

آیا می توان قبل از پایان مدت قرارداد، دستور تخلیه گرفت؟

خیر، دستور تخلیه فوری فقط در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره صادر می شود. اگر موجر بخواهد به دلایلی مانند عدم پرداخت اجاره بها، تغییر کاربری ملک، یا سایر تخلفات مستأجر، پیش از موعد قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه کند، باید از طریق دادگاه عمومی اقدام به طرح دعوای «فسخ قرارداد اجاره و حکم تخلیه» نماید که فرآیندی زمان برتر و پیچیده تر است.

آدرس دقیق و شماره تماس شورای حل اختلاف ناحیه ۲۱ و ۲۲ تهران کجاست؟

برای دریافت اطلاعات دقیق و به روز از آدرس و شماره تماس شوراهای حل اختلاف ناحیه ۲۱ و ۲۲ تهران که منطقه ۷ را پوشش می دهند، توصیه می شود به وب سایت رسمی قوه قضائیه، وب سایت دادگستری کل استان تهران، یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید. این اطلاعات ممکن است در طول زمان تغییر کنند و همواره باید از مراجع رسمی استعلام شوند.

در زمان شیوع بیماری های خاص یا بلایای طبیعی، آیا امکان دستور تخلیه وجود دارد؟

در شرایط بحرانی مانند شیوع پاندمی ها (مانند کرونا در گذشته) یا بلایای طبیعی، دولت و ستادهای ملی مربوطه ممکن است مصوباتی را برای حمایت از مستأجران و موجران تصویب کنند. به عنوان مثال، در دوره شیوع کرونا، ستاد ملی کرونا مصوباتی در خصوص ممنوعیت یا محدودیت صدور و اجرای احکام تخلیه، جز در موارد خاص (مانند نیاز شخصی موجر به ملک یا عدم پرداخت اجاره بها)، صادر کرده بود. بنابراین، در چنین شرایطی باید به مصوبات و قوانین جاری در آن زمان مراجعه کرد.

آیا دستور تخلیه فوری ملک برای مقاصد غیرمسکونی هم کاربرد دارد؟

بله، در صورتی که قرارداد اجاره برای مقاصد غیرمسکونی (مانند انبار، کارگاه کوچک یا دفتر کار بدون حق سرقفلی) باشد و تمام شرایط قانونی (قرارداد کتبی با دو شاهد، اتمام مدت اجاره) رعایت شده باشد، امکان صدور دستور تخلیه فوری وجود دارد. مهم است که در قرارداد صراحتاً اشاره ای به عدم اعطای حق سرقفلی یا کسب و پیشه شده باشد.

اگر مستأجر ادعای خسارت از موجر داشته باشد، فرآیند تخلیه چگونه است؟

در صورتی که مستأجر ادعا کند که موجر به او خسارت وارد کرده (مثلاً با عدم انجام تعمیرات اساسی یا ورود به ملک بدون اجازه)، می تواند با طرح دعوای مستقل در مراجع قضایی، مطالبه خسارت کند. این دعوا به طور معمول، اجرای دستور تخلیه را متوقف نمی کند، مگر اینکه دادگاه صراحتاً دستور توقف صادر کند. اما می تواند بر فرآیند تسویه حساب نهایی (مانند کسر از ودیعه) تأثیر بگذارد.

نتیجه گیری

دستور تخلیه فوری در منطقه ۷ تهران، راهکاری سریع و قانونی برای بازپس گیری ملک توسط موجران است، اما تنها در صورتی قابل اجراست که شرایط خاصی از جمله وجود قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد و اتمام مدت قرارداد احراز شود. تمایز این دستور از «حکم تخلیه» که نیازمند دادرسی طولانی تر است، در سرعت و سهولت اجرای آن نهفته است. برای مستأجران نیز آگاهی از حقوق خود، از جمله مهلت قانونی برای تخلیه و نحوه بازپس گیری ودیعه، حائز اهمیت است. با توجه به پیچیدگی های قانونی و رویه های اجرایی، همواره توصیه می شود که موجران و مستأجران در منطقه ۷ برای هرگونه اقدام حقوقی مرتبط با تخلیه، با وکلای متخصص در امور ملکی مشورت کنند تا از بروز مشکلات و تأخیرهای احتمالی جلوگیری شود.