ماده قانونی حکم تخلیه

ماده قانونی حکم تخلیه به مجموعه قوانینی اشاره دارد که نحوه پایان دادن به قرارداد اجاره و تخلیه ملک را برای موجر (صاحب خانه) و مستأجر (اجاره کننده) مشخص می کند. این قوانین شامل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال های 1356 و 1376 و همچنین مواد مرتبط از قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران است. آگاهی از این مواد قانونی برای حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری بوده و از بروز اختلافات جلوگیری می کند.

تخلیه ملک، چه مسکونی و چه تجاری، یکی از شایع ترین اختلافات حقوقی بین موجر و مستأجر است. این فرآیند پیچیدگی های خاص خود را دارد و بسته به نوع قرارداد اجاره، زمان انعقاد آن و دلایل درخواست تخلیه، مشمول قوانین و رویه های متفاوتی می شود. درک دقیق تفاوت میان مفاهیمی چون حکم تخلیه و دستور تخلیه، شناخت مراجع صالح رسیدگی، اطلاع از مراحل قانونی و آگاهی از حقوق و تکالیف طرفین، می تواند به حل و فصل مؤثر و سریع اینگونه دعاوی کمک کند. در این مقاله، به بررسی جامع مواد قانونی حاکم بر حکم تخلیه، شرایط صدور آن، فرآیندهای مربوطه و راهکارهای دفاعی خواهیم پرداخت.

تمایز میان حکم تخلیه و دستور تخلیه

در نظام حقوقی ایران، دو اصطلاح اصلی برای فرآیند قانونی خروج مستأجر از ملک وجود دارد که با وجود شباهت ظاهری، از نظر ماهیت، شرایط صدور، مرجع رسیدگی و آثار حقوقی با یکدیگر تفاوت های بنیادینی دارند: «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه».

حکم تخلیه (Judgement of Eviction)

حکم تخلیه نتیجه یک دادرسی کامل و رسیدگی قضایی است که در آن، موجر با ارائه دادخواست به مرجع قضایی صالح (دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف)، خواستار تخلیه ملک می شود. در این فرآیند، مستأجر نیز فرصت دفاع از خود را دارد و پس از بررسی مستندات و اظهارات طرفین و در صورت احراز شرایط قانونی، دادگاه اقدام به صدور رأی (حکم) می کند. این حکم دارای قابلیت اعتراض، واخواهی، تجدیدنظرخواهی و حتی فرجام خواهی است و اجرای آن پس از طی شدن مراحل قطعیت و صدور اجرائیه امکان پذیر است. زمان بر بودن این فرآیند، از ویژگی های اصلی حکم تخلیه محسوب می شود.

دستور تخلیه (Order of Eviction)

دستور تخلیه، برخلاف حکم تخلیه، یک اقدام فوری و بدون نیاز به رسیدگی قضایی طولانی مدت است که بر اساس شرایط خاص قانونی صادر می شود. این دستور عمدتاً بر اساس «قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376» و در مواردی که قرارداد اجاره به صورت کتبی (عادی یا رسمی) تنظیم شده و دارای مدت مشخص و امضای دو شاهد است، صادر می گردد. در این نوع تخلیه، پس از انقضای مدت اجاره، موجر با مراجعه به مرجع صالح (معمولاً شورای حل اختلاف برای اسناد عادی و اداره اجرای ثبت برای اسناد رسمی) و ارائه مدارک لازم، بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی یا شنیدن دفاعیات مستأجر، دستور تخلیه را دریافت می کند. مهلت تخلیه در این حالت کوتاه (معمولاً 3 روز پس از ابلاغ) است و اصولاً قابل اعتراض یا تجدیدنظرخواهی نیست.

مقایسه جامع حکم و دستور تخلیه

جدول زیر به صورت خلاصه تفاوت های کلیدی بین حکم تخلیه و دستور تخلیه را نشان می دهد:

ویژگی	حکم تخلیه	دستور تخلیه
مبنای قانونی	قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1376، قانون مدنی	ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376
مرجع صادرکننده	دادگاه عمومی حقوقی، شورای حل اختلاف	شورای حل اختلاف، اداره اجرای ثبت
نیاز به دادرسی	بله، دادرسی کامل با فرصت دفاع	خیر، رسیدگی فوری و بدون دادرسی طولانی
قابلیت اعتراض/تجدیدنظرخواهی	بله	خیر (در برخی موارد خاص و استثنائی امکان پذیر است)
مهلت اجرای اولیه	پس از قطعیت و صدور اجراییه، معمولاً 20 روز	3 روز پس از ابلاغ
نوع سند اجاره	رسمی یا عادی (با هر شرایطی)	فقط سند کتبی (رسمی یا عادی با 2 شاهد) و مدت معین

مبانی قانونی حاکم بر موارد صدور حکم و دستور تخلیه

تخلیه ملک اجاره ای تابع مقررات مختلفی است که عمدتاً در سه دسته از قوانین گنجانده شده اند: قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مواد مربوط به عقد اجاره در قانون مدنی.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 (ویژه اماکن تجاری و سرقفلی)

این قانون عمدتاً ناظر بر روابط موجر و مستأجر در اماکن تجاری است که قبل از تاریخ تصویب این قانون یا در دوره اجرای آن منعقد شده باشند و مستأجر در آن از «حق کسب و پیشه یا سرقفلی» برخوردار باشد. در این قانون، موجر به سادگی نمی تواند مستأجر را از ملک خارج کند و برای تخلیه باید شرایط خاص و دلایل موجهی را اثبات کند. ماده 14 این قانون و تبصره های آن، موارد اصلی صدور حکم تخلیه را مشخص کرده اند:

1. انتقال به غیر بدون اجازه موجر: اگر مستأجر بدون اذن کتبی موجر، تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به دیگری واگذار کند یا عملاً به استفاده دیگری غیر از خود یا افراد تحت تکفل قانونی اش بگذارد.
2. تغییر شغل مخالف قرارداد: در صورتی که محل کسب یا پیشه برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر آنکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی باشد.
3. عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستأجر ظرف 10 روز پس از ابلاغ اخطاریه و یا ظرف 30 روز از تاریخ سررسید (در صورت عدم ارسال اخطاریه) از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند درخواست تخلیه را مطرح نماید. این حکم پس از دو بار تکرار و عدم پرداخت اجاره بها، قابلیت صدور پیدا می کند.
4. تعدی و تفریط مستأجر در مورد اجاره: هرگاه مستأجر در حفظ و نگهداری ملک کوتاهی کند یا اقداماتی انجام دهد که موجب ورود خسارت به ملک شود.
5. نیاز شخصی موجر به ملک برای سکونت یا کسب: این مورد دارای شرایط سختگیرانه ای است و موجر باید اثبات کند که واقعاً به ملک برای سکونت خود یا فرزندان و همسر خود نیاز مبرم دارد و مالک هیچ ملک دیگری برای این منظور ندارد. همچنین، در اماکن تجاری، نیاز موجر برای شغل خاص خود یا فرزندش مطرح است.
6. تخریب و بازسازی ملک: در صورتی که مورد اجاره نیاز به تخریب و نوسازی اساسی داشته باشد و تعمیرات عادی کافی نباشد.

در این قانون، حق کسب و پیشه و سرقفلی به عنوان یک حق مالی برای مستأجر شناخته می شود و در صورت تخلیه ملک به دلیل مواردی غیر از تخلف مستأجر (مانند نیاز شخصی موجر یا تخریب)، موجر مکلف به پرداخت حق و حقوق مستأجر تحت عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 (حاکم بر قراردادهای بعد از 1376)

این قانون بر تمام قراردادهای اجاره ای که پس از تاریخ 1376/07/01 منعقد شده اند، حاکم است. هدف اصلی این قانون، تسریع در فرآیند تخلیه و کاهش پیچیدگی های قانونی بود. مواد کلیدی این قانون عبارتند از:

1. ماده 3 این قانون (دستور تخلیه): این ماده به موجر اجازه می دهد تا پس از انقضای مدت اجاره و در صورت رعایت شرایطی، به صورت فوری و بدون نیاز به دادرسی طولانی، درخواست دستور تخلیه را مطرح کند. شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه شامل این موارد است:
   • قرارداد اجاره به صورت کتبی (عادی یا رسمی) تنظیم شده باشد.
   • مدت اجاره در قرارداد به صراحت ذکر شده باشد.
   • اجاره نامه عادی توسط دو نفر شاهد امضا شده باشد.
   • در اجاره نامه های رسمی نیازی به شاهد نیست.
2. ماده 4 این قانون (حکم تخلیه): در صورتی که شرایط مندرج در ماده 3 (به ویژه کتبی بودن قرارداد و امضای دو شاهد برای سند عادی) رعایت نشده باشد، موجر نمی تواند درخواست دستور تخلیه فوری را مطرح کند. در این صورت، موجر باید با طرح دادخواست «حکم تخلیه» به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه نماید که فرآیند آن مشابه دادرسی های عادی حقوقی و زمان بر خواهد بود.

قانون مدنی (مواد مرتبط با عقد اجاره)

قانون مدنی، مادر تمام قوانین خصوصی، شامل اصول و قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره است که در کنار قوانین خاص موجر و مستأجر، مبنای حقوقی تخلیه را تشکیل می دهد. برخی از مواد مهم عبارتند از:

1. ماده 494 قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر با رضایت موجر یا به اذن ضمنی یا صریح او در عین مستأجره بماند و اجاره بها را هم بپردازد، روابط موجر و مستأجر به همان شرایط سابق ادامه می یابد.» این ماده، انقضای مدت را یکی از دلایل اصلی پایان اجاره و حق موجر برای مطالبه تخلیه معرفی می کند.
2. ماده 487 قانون مدنی: «هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.» تعدی (فراتر از حد متعارف استفاده کردن) و تفریط (کوتاهی در حفظ و نگهداری) از جمله تخلفات مستأجر است که به موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را می دهد.
3. ماده 492 قانون مدنی: «اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.» استفاده از ملک در خلاف منظور توافق شده (مانند استفاده مسکونی از ملک تجاری) می تواند منجر به فسخ قرارداد و تخلیه شود.
4. سایر مواد مرتبط: مواد دیگری مانند مسئولیت تعمیرات (مواد 486 و 488) و تعهدات حفظ عین مستأجره (ماده 490) نیز غیرمستقیم در مواردی که منجر به تخلف و درخواست تخلیه می شوند، نقش دارند.

شرایط عمومی و اختصاصی صدور حکم تخلیه

صدور حکم تخلیه، چه به صورت دستور فوری و چه از طریق دادرسی کامل، مستلزم احراز شرایط قانونی خاصی است که موجر باید آنها را اثبات کند. این شرایط بسته به نوع قرارداد و قانون حاکم بر آن، متفاوت است.

به طور کلی، مهمترین شرایطی که می تواند منجر به درخواست و صدور حکم یا دستور تخلیه شود، عبارتند از:

1. اتمام مدت اجاره: مهمترین و شایع ترین دلیل برای درخواست تخلیه، انقضای مدت زمان قرارداد اجاره است. طبق ماده 494 قانون مدنی، به محض پایان یافتن مدت اجاره، عقد اجاره پایان می یابد و مستأجر مکلف به تخلیه ملک است. این شرط، به خصوص در قراردادهای تابع قانون 1376، مبنای اصلی صدور دستور تخلیه فوری می باشد.
2. عدم پرداخت اجاره بها: یکی از تعهدات اساسی مستأجر، پرداخت منظم اجاره بها در مواعد مقرر است. در صورت تأخیر یا عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند درخواست تخلیه نماید.
   • در قانون 1356 (اماکن تجاری)، پس از دو بار عدم پرداخت اجاره بها و ابلاغ اخطاریه، موجر می تواند درخواست تخلیه کند.
   • در قانون 1376 و قانون مدنی، عدم پرداخت اجاره بها می تواند به عنوان تخلف از شروط قرارداد محسوب شده و موجر را محق به فسخ قرارداد و درخواست تخلیه نماید.
3. تخلف از شروط قرارداد: هر شرطی که در قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر توافق شده و رعایت آن برای طرفین الزامی باشد، در صورت نقض توسط مستأجر، می تواند مبنای درخواست تخلیه قرار گیرد. نمونه هایی از این تخلفات عبارتند از:
   • انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن موجر.
   • تغییر کاربری ملک (مثلاً استفاده مسکونی از ملک تجاری یا برعکس).
   • عدم رعایت نظافت و مقررات ساختمان.
   • عدم پرداخت هزینه های مشترک (شارژ ساختمان) که طبق قرارداد بر عهده مستأجر بوده است.
4. ورود خسارت به ملک یا تعدی و تفریط: مستأجر مسئول حفظ و نگهداری از ملک اجاره ای است و باید آن را در پایان مدت اجاره به همان صورتی که تحویل گرفته، بازگرداند (با احتساب استهلاک عادی). ورود خسارت عمدی یا ناشی از بی احتیاطی، یا هرگونه تعدی و تفریط (کوتاهی در نگهداری یا استفاده بیش از حد متعارف) به ملک، طبق ماده 487 قانون مدنی و سایر قوانین، به موجر حق فسخ و درخواست تخلیه را می دهد.

آگاهی دقیق از مفاد قرارداد اجاره و قوانین حاکم، ستون فقرات حفظ حقوق موجر و مستأجر در دعاوی تخلیه است.

مدارک لازم جهت درخواست حکم/دستور تخلیه

برای پیگیری قانونی تخلیه ملک، موجر باید مجموعه ای از مدارک را به مرجع قضایی صالح ارائه دهد. ارائه مستندات کامل و صحیح، نقش حیاتی در تسریع روند رسیدگی و صدور حکم یا دستور تخلیه دارد. مدارک اصلی مورد نیاز به شرح زیر است:

1. سند مالکیت موجر (یا اسناد مثبته سمت مالکیت):
   • سند رسمی مالکیت ملک (مانند سند تک برگ یا منگوله دار).
   • در صورت عدم دسترسی به سند رسمی، کپی برابر اصل سند یا گواهی اداره ثبت اسناد و املاک مبنی بر مالکیت موجر.
   • در صورتی که موجر مالک نیست اما حق اجاره دادن دارد (مانند وکیل با وکالتنامه رسمی یا وراث با گواهی انحصار وراثت)، ارائه مدارک اثبات کننده سمت قانونی وی ضروری است.
2. اجاره نامه:
   • اصل قرارداد اجاره نامه (رسمی یا عادی).
   • در اجاره نامه های عادی، باید نسخه اصلی و دارای امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد ارائه شود.
   • در اجاره نامه های رسمی (تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی)، ارائه کپی برابر اصل یا استعلام از دفترخانه تنظیم کننده کفایت می کند.
   • جزئیات قرارداد از جمله مدت اجاره، مبلغ اجاره بها، شرایط پرداخت و سایر شروط مندرج در آن، برای مرجع قضایی بسیار مهم است.
3. مدارک شناسایی موجر و مستأجر:
   • کپی کارت ملی و شناسنامه موجر.
   • در صورت امکان، کپی مدارک شناسایی مستأجر (اگر در دسترس باشد).
   • در صورت اقدام از طریق وکیل، وکالتنامه معتبر نیز باید ارائه شود.
4. رسید عدم پرداخت اجاره بها یا مدارک اثبات تخلف:
   • در صورت عدم پرداخت اجاره بها، می توان از طریق اظهارنامه قضایی، گواهی بانکی مبنی بر عدم واریز، یا شهادت شهود، این موضوع را اثبات کرد.
   • برای اثبات سایر تخلفات (مانند تعدی و تفریط، تغییر کاربری)، می توان از صورت جلسه نیروی انتظامی، کارشناسی رسمی دادگستری، عکس و فیلم، یا شهادت شهود استفاده کرد.
5. ارائه فیش ودیعه به مرجع قضایی (در صورت وجود):
   • در صورتی که مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه (رهن) به موجر پرداخت کرده باشد، موجر موظف است این مبلغ را در زمان تخلیه به مستأجر بازگرداند. در عمل، مرجع قضایی معمولاً شرط اجرای حکم تخلیه را، واریز مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری یا ارائه رسید تسویه آن به مستأجر قرار می دهد. ارائه فیش واریز ودیعه به حساب دادگستری یا سندی دال بر تسویه آن، از جمله مدارک ضروری در مرحله اجرای حکم است.

جمع آوری دقیق و کامل این مدارک، گام اول و بسیار مهم در فرآیند قانونی تخلیه محسوب می شود.

فرآیند حقوقی درخواست و اجرای حکم تخلیه

فرآیند درخواست و اجرای حکم یا دستور تخلیه، شامل مراحل متعددی است که از تعیین مرجع صالح شروع شده و تا تحویل ملک به موجر ادامه می یابد. آگاهی از این مراحل برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.

مرجع صالح برای رسیدگی

صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه، بسته به نوع قرارداد اجاره، مبلغ ودیعه، و رسمی یا عادی بودن اجاره نامه متفاوت است:

1. شورای حل اختلاف:
   • این مرجع عمدتاً برای اماکن مسکونی که اجاره نامه آنها به صورت عادی تنظیم شده و شرایط ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 را دارند، صالح به صدور دستور تخلیه است.
   • همچنین، در برخی موارد که دعوی تخلیه ماهیت حقوقی پیچیده تری دارد اما مبلغ خواسته کمتر از حد نصاب تعیین شده برای دادگاه عمومی باشد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به حکم تخلیه را نیز خواهد داشت.
2. دادگاه عمومی حقوقی:
   • برای اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 (مربوط به حق کسب و پیشه و سرقفلی).
   • برای قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که دارای سند رسمی هستند یا شرایط ماده 3 قانون 1376 را ندارند و نیاز به صدور حکم تخلیه قضایی است.
   • در مواردی که ارزش خواسته (مثلاً میزان ودیعه) از حد نصاب شورای حل اختلاف بیشتر باشد.
3. اداره اجرای ثبت:
   • برای اجاره نامه هایی که به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده اند و موجر درخواست دستور تخلیه فوری پس از انقضای مدت اجاره را دارد. در این حالت، موجر مستقیماً به دفترخانه ای که قرارداد در آن ثبت شده مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه می کند.

نحوه تنظیم و ثبت دادخواست/درخواست تخلیه

1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: موجر (یا وکیل او) باید ابتدا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست یا درخواست تخلیه را تنظیم و ثبت نماید. این دادخواست باید حاوی اطلاعات دقیق ملک، طرفین قرارداد، تاریخ و مدت اجاره، دلایل درخواست تخلیه و مدارک اثباتی باشد.
2. پیوست مدارک: کلیه مدارک لازم که پیش تر ذکر شد (سند مالکیت، اجاره نامه، مدارک شناسایی و…) باید به دادخواست پیوست و از طریق سامانه خدمات قضایی ارسال شود.

ابلاغ و مهلت های قانونی

1. ابلاغ دستور تخلیه:
   • پس از صدور دستور تخلیه (در اماکن مشمول قانون 1376)، این دستور ظرف 24 ساعت به مستأجر ابلاغ می شود.
   • مستأجر پس از ابلاغ، معمولاً 3 روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در این مورد، مستأجر حق اعتراض ماهیتی به اصل دستور تخلیه را ندارد.
2. ابلاغ حکم تخلیه:
   • پس از صدور حکم تخلیه توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم به طرفین ابلاغ می شود.
   • مستأجر از تاریخ ابلاغ 20 روز مهلت دارد تا نسبت به حکم اعتراض (تجدیدنظرخواهی) کند.
   • پس از قطعیت حکم و صدور اجرائیه، به مستأجر 10 تا 20 روز مهلت داده می شود تا ملک را تخلیه نماید.

اجرای حکم تخلیه

1. لزوم استرداد ودیعه (رهن) توسط موجر:
   • یکی از شرایط اساسی اجرای حکم یا دستور تخلیه، بازگرداندن مبلغ ودیعه (پول پیش) به مستأجر است. در صورت عدم پرداخت ودیعه، حکم تخلیه اجرا نخواهد شد.
   • موجر می تواند مبلغ ودیعه را مستقیماً به مستأجر بپردازد و رسید دریافت کند یا آن را به صندوق دادگستری واریز نماید و فیش واریزی را به اجرای احکام ارائه دهد.
   • در صورتی که مستأجر خسارتی به ملک وارد کرده یا بدهکار اجاره بها باشد، موجر می تواند ضمن دادخواست تخلیه، خسارات وارده را مطالبه نماید و مرجع قضایی پس از کارشناسی و بررسی، ممکن است اجازه کسر از ودیعه را صادر کند.
2. نقش و وظایف اجرای احکام و کلانتری:
   • پس از طی مراحل قانونی و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر در مهلت مقرر، موجر می تواند از واحد اجرای احکام دادگستری درخواست اجرای حکم نماید.
   • واحد اجرای احکام با هماهنگی کلانتری محل و با حضور مأمورین انتظامی، اقدام به تخلیه فیزیکی ملک و تحویل آن به موجر می کند. در این مرحله، تمامی اسباب و اثاثیه مستأجر صورت برداری و به انبار منتقل می شود یا به نماینده مستأجر تحویل می گردد.

راهکارهای دفاع و توقف اجرای حکم تخلیه برای مستأجر

مستأجر، حتی پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، در برخی موارد می تواند با ارائه دلایل موجه و مستندات قانونی، از اجرای حکم جلوگیری کرده یا آن را به تعویق بیندازد. این راهکارهای دفاعی در جهت حفظ حقوق مستأجر طراحی شده اند و عبارتند از:

1. ادعای تمدید قرارداد اجاره:
   • اگر مستأجر بتواند اثبات کند که قرارداد اجاره به صورت کتبی یا شفاهی (با شهادت شهود یا اقرار موجر) تمدید شده است، حکم تخلیه بی اعتبار خواهد شد.
   • ارائه مدارکی نظیر رسیدهای پرداخت اجاره بها پس از انقضای مدت اولیه، اظهارنامه موجر مبنی بر تمدید یا هرگونه سند کتبی یا ادله اثباتی دیگر می تواند در این خصوص مؤثر باشد.
2. ادعای جعلی بودن سند اجاره:
   • اگر مستأجر مدعی شود که اجاره نامه ارائه شده توسط موجر (به خصوص در قراردادهای عادی) جعلی است و آن را امضا نکرده، می تواند با طرح دعوای جعل، به توقف اجرای حکم کمک کند. در این صورت، مرجع قضایی موظف به رسیدگی به اصالت سند خواهد بود.
3. اعلام عسر و حرج:
   • عسر و حرج به معنای سختی و دشواری غیرقابل تحمل است. اگر مستأجر بتواند اثبات کند که تخلیه ملک در شرایط فعلی (مثلاً به دلیل بیماری صعب العلاج، عدم توانایی مالی مطلق برای یافتن مسکن جایگزین، یا سرپرستی تعداد زیاد عائله بدون سرپناه) موجب عسر و حرج شدید برای او و خانواده اش می شود، می تواند از مرجع قضایی درخواست مهلت اضافی برای تخلیه نماید. این درخواست معمولاً برای مدت معین و با ارائه مستندات پزشکی یا مالی و اجتماعی قابل طرح است.
   • نمونه درخواست به تعویق انداختن اجرای حکم به دلیل عسر و حرج:
     

     باسمه تعالی
     ریاست محترم شعبه ……………… دادگاه عمومی/شورای حل اختلاف ………………
     با سلام و احترام،
     احتراماً، در پرونده کلاسه ……………… حکم/دستور تخلیه علیه این جانب ……………………………. صادر و قطعیت یافته و در حال اجرا است. نظر به اینکه، این جانب (مثلاً) کارمند دولت هستم و حقوق ماهیانه ام معادل ………………………………. ریال است و با این حقوق در شرایط کنونی بازار مسکن قادر به تهیه مسکن مناسب دیگری نیستم. مضافاً به اینکه، متکفل خرج عائله ای 9 نفری می باشم و فرزند بیمار تحت درمان دارم، بدین وسیله با تقدیم فتوکپی فیش حقوقی، فتوکپی شناسنامه عائله تحت تکفل و گواهی پزشکی فرزندم، اعلام عسر و حرج نموده و اعطای مهلت موسعی را تا زمان یافتن مسکن مناسب استدعا می کنم.
     با تشکر و تجدید احترام
     نام و نام خانوادگی (مستأجر)
     امضاء و تاریخ: …………………….

عدم استرداد ودیعه توسط موجر:

• همان طور که پیش تر ذکر شد، اجرای حکم تخلیه منوط به بازپرداخت کامل مبلغ ودیعه به مستأجر یا واریز آن به صندوق دادگستری است. اگر موجر از این اقدام خودداری کند، مستأجر می تواند با اعلام این موضوع به اجرای احکام، از توقف اجرای حکم تا زمان بازپرداخت ودیعه اطمینان حاصل کند. (ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر 1376)

اثبات عدم تخلف از شروط قرارداد:

• اگر موجر به دلیل تخلف مستأجر (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تعدی و تفریط) درخواست تخلیه کرده باشد، مستأجر می تواند با ارائه مدارک و مستندات (مانند رسیدهای پرداخت اجاره، گواهی تعمیرات انجام شده، شهادت شهود) اثبات کند که هیچ تخلفی از شروط قرارداد صورت نگرفته است.

توجه به این نکته ضروری است که زمان بندی برای استفاده از این راهکارهای دفاعی بسیار مهم است. برای مثال، اعتراض به حکم تخلیه باید در مهلت قانونی (معمولاً 20 روز پس از ابلاغ) صورت گیرد.

بررسی قوانین و مصوبات جدید (با تمرکز بر سال 1404)

بازار اجاره مسکن در سال های اخیر دستخوش تغییرات و چالش های فراوانی بوده است. در پاسخ به این چالش ها، دولت و مراجع ذی ربط، مصوبات و قوانینی را برای حمایت از مستأجران و تنظیم روابط استیجاری به تصویب رسانده اند که هر ساله مورد بازنگری قرار می گیرند. اگرچه مصوبات خاص دوران کرونا در سال 1404 به قوت خود باقی نخواهند بود، اما چارچوب کلی قوانین حمایتی و تنظیم گرانه ممکن است ادامه یابد.

مصوبات تمدید اجاره و تأثیر آن ها

در سال های اخیر، به ویژه در دوران شیوع بیماری کرونا، مصوباتی برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره به منظور حمایت از مستأجران در شرایط بحرانی اقتصادی و اجتماعی به تصویب رسید. هرچند این مصوبات در سال 1404 به صورت خودکار تمدید نخواهند شد، اما ممکن است در صورت لزوم، دولت با توجه به شرایط اقتصادی و بازار مسکن، تدابیر مشابهی اتخاذ نماید. در صورت وجود چنین مصوباتی، شرایط و درصدهای افزایش اجاره بها در مناطق مختلف (مانند تهران، کلان شهرها، و شهرستان ها) تعیین و اعلام می شود و این مصوبات بر حق موجر در درخواست تخلیه تأثیرگذار خواهد بود.

قانون حمایت از مستأجر و جرایم مربوط به افزایش غیرقانونی اجاره بها

یکی از دغدغه های اصلی مستأجران، افزایش بی رویه و غیرمنطقی اجاره بها است. در راستای حمایت از مستأجران، قوانینی به تصویب رسیده است که سقف مشخصی برای افزایش اجاره بها تعیین می کند. به عنوان مثال، در برخی مصوبات گذشته، سقف افزایش اجاره بها در تهران 25 درصد، در کلان شهرها 20 درصد و در سایر شهرستان ها 15 درصد تعیین شده بود. اگر موجر از این سقف های قانونی تجاوز کند، مستأجر حق شکایت خواهد داشت و ممکن است موجر علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافی دریافتی، مشمول جریمه های مالی نیز شود. این قوانین با هدف ایجاد ثبات در بازار اجاره و جلوگیری از اجحاف به مستأجران وضع می شوند و اطلاع از آن ها برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.

تخلیه مستأجر قبل از موعد مقرر

فسخ قرارداد اجاره توسط هر یک از طرفین قبل از انقضای مدت مقرر، دارای تبعات حقوقی و مالی است:

1. فسخ توسط مستأجر: اگر مستأجر پیش از پایان مدت اجاره قصد تخلیه ملک را داشته باشد، باید طبق شروط قرارداد عمل کند. در بسیاری از قراردادها، برای فسخ پیش از موعد توسط مستأجر، شروطی مانند پرداخت مبلغی به عنوان خسارت یا معرفی مستأجر جایگزین توافق می شود. در غیر این صورت، مستأجر مسئول پرداخت اجاره بها تا پایان مدت قرارداد خواهد بود، مگر اینکه موجر با فسخ موافقت کند یا ملک به مستأجر جدید اجاره داده شود.
2. فسخ توسط موجر: موجر تنها در صورت وجود یکی از موارد قانونی فسخ (مانند عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط، یا تخلف از شروط اساسی قرارداد) می تواند پیش از موعد درخواست تخلیه کند. در غیر این صورت، موجر حق فسخ یک طرفه را ندارد و اگر مستأجر را مجبور به تخلیه نماید، مستأجر می تواند بابت خسارات وارده (مانند هزینه اسباب کشی و تفاوت اجاره بهای ملک جدید) از موجر مطالبه غرامت کند.

در هر دو حالت، توصیه می شود که طرفین با مذاکره و توافق، راه حلی مسالمت آمیز برای فسخ پیش از موعد بیابند تا از بروز دعاوی حقوقی و تحمیل هزینه های بیشتر جلوگیری شود. در صورت عدم توافق، مراجعه به مشاور حقوقی متخصص برای بررسی شرایط قرارداد و قوانین مربوطه، بهترین اقدام خواهد بود.

نتیجه گیری

ماده قانونی حکم تخلیه و فرآیندهای مرتبط با آن، بخش مهمی از حقوق روابط موجر و مستأجر را تشکیل می دهد. در این مقاله، به تفصیل تفاوت های میان حکم تخلیه و دستور تخلیه، قوانین حاکم بر آنها (قانون روابط موجر و مستأجر 1356 و 1376 و قانون مدنی)، شرایط عمومی و اختصاصی صدور، مدارک لازم، مراحل قانونی درخواست و اجرای حکم، و همچنین راهکارهای دفاعی مستأجر را بررسی کردیم. همچنین، به اجمال به مصوبات جدید و تأثیر آنها بر روابط استیجاری اشاره شد.

آگاهی کامل از این قوانین برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است. موجران باید با رعایت دقیق شرایط قانونی و تنظیم صحیح قرارداد اجاره، از حقوق خود در مواقع لزوم دفاع کنند. مستأجران نیز باید با اطلاع از حقوق و تکالیف خود، از بروز تخلفات جلوگیری کرده و در صورت دریافت حکم تخلیه، از راهکارهای دفاعی قانونی موجود بهره مند شوند. پیچیدگی های حقوقی و تغییرات مستمر در قوانین، ضرورت مشورت با وکلای متخصص و مشاوران حقوقی را بیش از پیش نمایان می سازد تا طرفین بتوانند با اطمینان خاطر و بر اساس موازین قانونی، به حل و فصل اختلافات خود بپردازند و از تضییع حقوقشان جلوگیری کنند. رعایت قوانین و تعهدات قراردادی، زمینه ساز روابط سالم و پایدار در بازار مسکن خواهد بود.