نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف اجاره

نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف اجاره، سندی حقوقی است که برای مطالبه بهای استفاده از ملک در دوره ای که تصرف آن پس از انقضای قرارداد اجاره یا بدون اذن مالک صورت گرفته، تنظیم و به مراجع قضایی ارائه می شود. این دادخواست به موجر امکان می دهد تا خسارت ناشی از تصرف غیرقانونی ملک خود را مطالبه نماید.

در نظام حقوقی ایران، مفهوم اجرت المثل ایام تصرف، به ویژه در دعاوی مربوط به املاک و مستغلات، از اهمیت بسزایی برخوردار است. این دعوا زمانی مطرح می شود که فردی، بدون اذن قانونی یا پس از پایان یافتن قرارداد معتبر، ملکی را در تصرف خود داشته باشد و منافع آن را استیفا کند. یکی از رایج ترین مصادیق این موضوع، عدم تخلیه ملک توسط مستأجر پس از انقضای مدت اجاره است. آگاهی از ابعاد حقوقی، شرایط طرح دعوا، و نحوه تنظیم دادخواست مربوط به اجرت المثل ایام تصرف، برای مالکان و ذینفعان املاک ضروری است تا بتوانند از حقوق خود به نحو مؤثر دفاع کنند. این مقاله با هدف تبیین جامع این موضوع، راهنمای کاملی برای درک فرآیند و تنظیم یک دادخواست موثر ارائه می دهد.

مفهوم اجرت المثل ایام تصرف

اجرت المثل ایام تصرف، به معنای بهای منافع مال است که متصرف، در مدت تصرف خود، از آن مال استیفاء کرده یا می توانسته استیفاء کند، بدون اینکه در ازای آن قراردادی مشخص (اجرت المسمی) وجود داشته باشد. این مفهوم در برابر اجرت المسمی قرار می گیرد که به اجاره بهای تعیین شده در قرارداد اجاره اشاره دارد.

تعریف دقیق اجرت المثل: تفاوت آن با اجرت المسمی

اجرت المسمی، مبلغ مشخصی است که طرفین در یک قرارداد اجاره (یا مشابه آن) برای استفاده از منافع یک مال تعیین می کنند. این مبلغ بر اساس توافق و اراده طرفین قرارداد مشخص می شود.

در مقابل، اجرت المثل، بهای منافع استیفاء شده یا قابل استیفاء از یک مال است که در آن، قراردادی برای تعیین بهای این منافع وجود نداشته یا اعتبار آن خاتمه یافته است. مبنای مطالبه اجرت المثل، نه توافق قراردادی، بلکه قواعد مربوط به مسئولیت مدنی و تضمین عدم تضییع حقوق مالک است. در واقع، اجرت المثل بر پایه نرخ متعارف و رایج در بازار برای منافع مشابه و با در نظر گرفتن شرایط روز تعیین می شود.

مطالبه اجرت المثل، بر خلاف اجرت المسمی که از قرارداد نشأت می گیرد، ریشه ای غیرقراردادی دارد و هدف آن جبران خسارت ناشی از فوت منفعت مال در اثر تصرف غیرقانونی یا بدون توافق است.

قانون مدنی ایران در مواد مختلفی به این موضوع پرداخته است:

• ماده ۳۲۰ قانون مدنی: «اگر کسی از مال دیگری منتفع شود و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال الاجاره ای معین نشده باشد، آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باشد باید به صاحب مال مزبور بدهد. خواه استیفاء مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او. در صورت اخیر اجرت المثل جنبه خسارت را هم دارد.» این ماده به مسئولیت متصرف مال غیر، حتی در صورت اذن مالک، اشاره دارد و مبنای کلی اجرت المثل را روشن می کند.
• ماده ۴۹۴ قانون مدنی: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.» این ماده به صراحت به مطالبه اجرت المثل پس از پایان مدت اجاره اشاره دارد که از موارد اصلی موضوع بحث ماست.

دو فرض اصلی مطالبه اجرت المثل

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، به طور کلی در دو فرض اساسی مطرح می شود که هر یک دارای ویژگی های حقوقی خاص خود هستند:

1. تصرف غاصبانه (بدون اذن و قرارداد قبلی):

   این فرض زمانی مطرح می شود که فردی بدون هیچ گونه اذن یا توافق قبلی با مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده و از منافع آن بهره مند شود. در این حالت، تصرف متصرف، غاصبانه تلقی شده و او ضامن پرداخت اجرت المثل ایام تصرف است. این تصرف می تواند ناشی از اشتباه، تجاوز، یا هر عمل غیرقانونی دیگری باشد. در این سناریو، ممکن است پیش از طرح دعوای اجرت المثل، دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی (کیفری یا حقوقی) نیز مطرح شده باشد تا ابتدا غیرقانونی بودن تصرف به اثبات برسد.

2. تصرف پس از انقضای مدت اجاره (عدم تخلیه توسط مستاجر):

   این فرض که یکی از شایع ترین موارد در دعاوی ملکی است، زمانی رخ می دهد که مستأجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، به هر دلیلی (اعم از عمدی یا غیرعمدی) از تخلیه ملک خودداری کرده و همچنان به تصرف خود ادامه دهد. در این شرایط، چون رابطه قراردادی (اجاره نامه) به پایان رسیده و موجر به ادامه تصرف اذن نداده است، تصرف مستأجر جنبه غاصبانه به خود گرفته و مالک (موجر) مستحق مطالبه اجرت المثل برای مدت زمان تصرف مازاد بر قرارداد خواهد بود. حتی اگر مستأجر در این مدت از ملک استفاده نکرده باشد، باز هم ملزم به پرداخت اجرت المثل است، زیرا منفعت ملک از مالک فوت شده است.

شرایط و ارکان دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

برای موفقیت در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خواهان باید ارکان و شرایط خاصی را به اثبات برساند. این ارکان، پایه های اصلی دعوا را تشکیل می دهند و بدون احراز آن ها، مطالبه اجرت المثل دشوار خواهد بود.

1. اثبات مالکیت خواهان (یا ذی نفع بودن):

   اولین و اساسی ترین شرط، این است که خواهان دعوا، مالک قانونی ملک مورد تصرف باشد یا اینکه به نحو دیگری، ذی نفع در مطالبه اجرت المثل باشد. برای مثال، اگر ملک در تصرف وراث باشد، ورثه متوفی می توانند با ارائه گواهی حصر وراثت، این دعوا را مطرح کنند. سند رسمی مالکیت، مبایعه نامه معتبر، یا احکام قضایی که مالکیت خواهان را تأیید می کنند، از جمله مدارک اثبات مالکیت هستند.

2. اثبات تصرف خوانده:

   خواهان باید به دادگاه اثبات کند که خوانده، ملک مورد نظر را در تصرف خود دارد. این تصرف می تواند به صورت بالفعل (سکونت فیزیکی) یا بالقوه (مثلاً قفل و کلید در اختیار داشتن و منع مالک از ورود) باشد. استشهادیه، صورتجلسه تخلیه، گواهی شهود، و حتی اقرار خوانده، از جمله دلایلی هستند که می توانند برای اثبات تصرف به کار روند.

3. اثبات غیرقانونی بودن تصرف (فقدان اذن یا انقضای مدت اجاره):

   مهم ترین رکن این دعوا، اثبات غیرقانونی بودن تصرف خوانده است. این بدان معناست که تصرف وی بر ملک، نه بر اساس اذن مالک بوده و نه مستند به یک قرارداد معتبر حقوقی. در دعاوی اجرت المثل ناشی از انقضای اجاره، خواهان باید انقضای مدت اجاره نامه و عدم تمدید آن را اثبات کند. در مواردی که اساساً قراردادی در میان نبوده، فقدان اذن مالک باید محرز شود. ارسال اظهارنامه قضایی برای تخلیه ملک یا اعلام عدم رضایت از ادامه تصرف، می تواند به اثبات این رکن کمک کند.

4. امکان استیفای منفعت توسط متصرف (حتی اگر استیفا نکرده باشد – ماده ۴۹۴ ق.م):

   بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، حتی اگر متصرف (مانند مستأجری که پس از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نکرده است) عملاً از منافع ملک استیفاء نکرده باشد، باز هم ضامن پرداخت اجرت المثل است. دلیل این امر آن است که مالک، به دلیل تصرف غیرقانونی متصرف، از منافع ملک خود محروم شده و این منفعت، فوت شده است. بنابراین، صرف امکان استیفاء منفعت برای متصرف کافی است و نیازی به اثبات استفاده بالفعل نیست.

مراحل گام به گام مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، یک فرآیند حقوقی مشخص دارد که شامل چندین مرحله متوالی است. آگاهی از این مراحل به خواهان کمک می کند تا با آمادگی کامل، دعوای خود را طرح و پیگیری کند.

1. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:

   اولین گام عملی برای طرح هرگونه دعوای حقوقی، از جمله مطالبه اجرت المثل، ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. خواهان (یا وکیل او) باید با در دست داشتن مدارک لازم، به یکی از این دفاتر مراجعه کرده و فرم دادخواست را تکمیل و مدارک را پیوست نماید. تمامی دادخواست ها به صورت الکترونیکی به مراجع قضایی ارسال می شوند.

2. تنظیم دادخواست:

   تنظیم صحیح دادخواست، از اهمیت حیاتی برخوردار است. دادخواست باید شامل مشخصات کامل خواهان و خوانده، خواسته (مطالبه اجرت المثل، خسارت دادرسی، حق الوکاله وکیل و در صورت لزوم تأمین خواسته)، دلایل و منضمات، و شرح کامل ماجرا باشد. در بخش خواسته، باید مبلغ اجرت المثل به صورت مقوم (هرچند به صورت علی الحساب) ذکر شود، زیرا این مبلغ بر صلاحیت دادگاه و هزینه دادرسی تأثیرگذار است. شرح دادخواست باید به صورت مستدل و مستند به مواد قانونی مرتبط باشد.

3. ارجاع پرونده به دادگاه صالح:

   پس از ثبت و ارسال دادخواست، پرونده به مرجع قضایی صالح ارجاع داده می شود:

   • صلاحیت شورای حل اختلاف: اگر مبلغ خواسته (اجرت المثل) تا سقف بیست میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارجاع می شود. این شوراها در دعاوی با مبالغ کمتر، سریع تر رسیدگی می کنند.
   • صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی: در صورتی که مبلغ خواسته بیش از بیست میلیون تومان باشد یا دعوا همراه با دعاوی مرتبط با اصل ملک (مانند خلع ید) مطرح شود، پرونده در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

   اهمیت «محل وقوع ملک»: بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند ملک)، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. این یک قاعده استثنائی و مهم در تعیین صلاحیت است.

4. تعیین کارشناس رسمی دادگستری:

   در اکثر قریب به اتفاق دعاوی مطالبه اجرت المثل، دادگاه برای تعیین میزان دقیق اجرت المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری صادر می کند. کارشناس با بازدید از ملک، بررسی شرایط آن و اوضاع و احوال حاکم بر منطقه، میزان اجرت المثل را محاسبه و به دادگاه اعلام می نماید.

5. صدور رأی و اجرای حکم:

   پس از اخذ نظر کارشناس و بررسی سایر دلایل و مستندات، دادگاه رأی مقتضی را صادر می کند. در صورت محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل، خواهان می تواند درخواست صدور اجراییه نماید. اگر خوانده از اجرای حکم خودداری کند، از طریق واحد اجرای احکام دادگستری، نسبت به توقیف اموال و وصول مطالبات اقدام خواهد شد. همچنین، خواهان می تواند در صورت درخواست اولیه و تأمین خسارت احتمالی، درخواست تأمین خواسته را نیز مطرح کند تا پیش از صدور حکم قطعی، از نقل و انتقال احتمالی اموال خوانده جلوگیری شود.

نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط کارشناس رسمی دادگستری

تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف، یک فرآیند تخصصی است که توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود. کارشناس با در نظر گرفتن مجموعه ای از عوامل، به تخمین عادلانه و منطقی از بهای منافع ملک در دوره تصرف می رسد.

عوامل مؤثر در محاسبه:

کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین اجرت المثل، به عوامل زیر توجه ویژه دارد:

1. موقعیت جغرافیایی و محلی ملک:

   ارزش اجاره ای ملک در مناطق مختلف شهری یا روستایی، و حتی در خیابان ها و کوچه های یک منطقه، متفاوت است. دسترسی به امکانات، معابر اصلی، مراکز تجاری، آموزشی و درمانی، بر ارزش اجاره ای تأثیر می گذارد.

2. نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی، کشاورزی):

   کاربری ملک، یکی از مهمترین عوامل تعیین کننده اجرت المثل است. اجاره بهای یک ملک تجاری به مراتب بیشتر از یک ملک مسکونی مشابه است و هر کاربری، بازار و نرخ های خاص خود را دارد.

3. سن و وضعیت بنا:

   ساختمان های نوساز یا بازسازی شده، معمولاً اجرت المثل بالاتری نسبت به ساختمان های قدیمی و فرسوده دارند. وضعیت داخلی و خارجی بنا، کیفیت مصالح به کار رفته، و نیاز به تعمیرات نیز در این ارزیابی مؤثر است.

4. امکانات و تجهیزات ملک:

   وجود امکاناتی نظیر پارکینگ، انباری، آسانسور، سیستم گرمایش و سرمایش مناسب، تجهیزات آشپزخانه، فضای سبز، استخر و سونا، و سایر امکانات رفاهی، به طور مستقیم بر ارزش اجاره ای و در نتیجه بر اجرت المثل تأثیر می گذارد.

5. اجاره بهای املاک مشابه در منطقه:

   کارشناس، با بررسی معاملات اجاره ای اخیر برای املاک مشابه (از نظر متراژ، کاربری، موقعیت و امکانات) در همان منطقه یا مناطق مجاور، یک معیار مقایسه ای برای تعیین اجرت المثل به دست می آورد.

6. متراژ و مساحت ملک:

   مساحت ملک، عامل واضحی در تعیین اجرت المثل است؛ هرچه متراژ بیشتر باشد، بهای اجاره ای (و اجرت المثل) نیز به همان نسبت یا با ضریبی متفاوت، افزایش می یابد.

7. مدت زمان تصرف:

   مدت زمانی که ملک به صورت غیرقانونی در تصرف خوانده بوده، مستقیماً در محاسبه کل مبلغ اجرت المثل نقش دارد. اجرت المثل به صورت ماهانه یا سالانه محاسبه و سپس در مدت زمان تصرف ضرب می شود.

8. میزان ودیعه یا پول پیش (در صورت وجود قرارداد اجاره قبلی و عدم استرداد آن):

   در صورتی که قرارداد اجاره قبلی وجود داشته و موجر ودیعه (رهن) مستأجر را مسترد نکرده باشد، این مبلغ می تواند در محاسبات کارشناس تأثیرگذار باشد. برخی رویه ها و آراء، عدم استرداد ودیعه را دلیلی بر رضایت موجر به ادامه تصرف با شرایط قبلی می دانند، اما این موضوع محل اختلاف است و با دقت حقوقی باید بررسی شود. رأی وحدت رویه شماره ۳۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در سال ۱۳۶۳ بر این تأکید دارد که عدم عودت ودیعه، صرفاً به معنی رضایت به ادامه تصرف با همان اجاره بها نیست، بلکه به تعیین اجرت المثل بر اساس نرخ روز اشاره دارد مگر اینکه موجر رضایت به اجاره رایگان داده باشد.

نکات مهم در کارشناسی:

• کارشناس باید استقلال و بی طرفی خود را حفظ کند.
• گزارش کارشناسی باید مستدل، مستند و شفاف باشد.
• طرفین دعوا حق اعتراض به نظریه کارشناس را دارند و در صورت اعتراض موجه، ممکن است پرونده به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع شود.

مدارک و منضمات لازم برای دادخواست

برای تنظیم و ثبت یک دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اجاره، ارائه مدارک و منضمات کامل و معتبر به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ضروری است. این مدارک، دلایل و مستندات اصلی خواهان برای اثبات ادعای خود هستند.

1. کپی برابر اصل سند مالکیت یا مبایعه نامه (جهت اثبات مالکیت خواهان):

   مهمترین مدرک برای اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد تصرف است. این سند می تواند شامل سند تک برگ رسمی، یا مبایعه نامه و قولنامه (به همراه سند رسمی فروشنده) باشد.

2. کپی برابر اصل اجاره نامه (در صورت وجود قرارداد قبلی و انقضای آن):

   اگر تصرف خوانده پس از انقضای مدت اجاره بوده، ارائه اجاره نامه قبلی (رسمی یا عادی) برای اثبات رابطه قراردادی و تاریخ انقضای آن، حیاتی است. این مدرک نشان می دهد که تصرف اولیه قانونی بوده اما در حال حاضر غیرقانونی است.

3. کپی کارت ملی خواهان و خوانده:

   جهت احراز هویت طرفین دعوا و تکمیل فرم های دادخواست الزامی است.

4. وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل):

   اگر خواهان از طریق وکیل اقدام می کند، وکالتنامه رسمی وکیل باید ضمیمه دادخواست شود.

5. گواهی حصر وراثت (در صورت فوت مالک اصلی و طرح دعوا توسط وراث):

   در صورتی که مالک اصلی فوت کرده و ورثه او قصد مطالبه اجرت المثل را دارند، ارائه گواهی حصر وراثت برای اثبات سمت وارثان ضروری است.

6. اظهارنامه ارسالی برای خوانده (در صورت ارسال):

   ارسال اظهارنامه قضایی به خوانده برای درخواست تخلیه ملک یا اعلام عدم رضایت از ادامه تصرف، می تواند دلیل مهمی برای اثبات غیرقانونی بودن تصرف باشد و به عنوان یکی از منضمات دادخواست ارائه می شود.

7. گواهی پایان مدت اجاره (در صورت لزوم):

   در برخی موارد، ممکن است نیاز به گواهی یا تأییدیه رسمی مبنی بر پایان مدت اجاره باشد که می تواند از مراجع مربوطه اخذ شود.

8. استشهادیه یا سایر دلایل اثبات تصرف غیرقانونی:

   در صورتی که مدارک رسمی برای اثبات تصرف غیرقانونی کافی نباشد، استشهادیه محلی (شهادت شهود) می تواند به عنوان دلیل اثباتی ارائه شود. همچنین، هرگونه مدرک دیگری که تصرف خوانده و غیرقانونی بودن آن را تأیید کند (مانند قبوض خدماتی به نام خوانده، یا صورتجلسه کلانتری در صورت شکایت اولیه).

9. رأی کیفری (در صورت محکومیت به تصرف عدوانی یا خلع ید قبلی):

   اگر پیش از این، خوانده در دعوای تصرف عدوانی (کیفری) یا خلع ید محکوم شده باشد، رأی قطعی دادگاه در آن پرونده، دلیل محکمی برای اثبات تصرف غیرقانونی و مبنای مطالبه اجرت المثل خواهد بود.

تکمیل دقیق این مدارک و منضمات، نقش کلیدی در تسریع روند رسیدگی و افزایش شانس موفقیت خواهان در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف دارد.

نمونه دادخواست اجرت المثل ایام تصرف اجاره

نمونه دادخواست زیر به گونه ای تنظیم شده است که جزئیات لازم برای طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اجاره را در بر بگیرد. این نمونه می تواند به عنوان یک الگو برای تنظیم دادخواست های مشابه مورد استفاده قرار گیرد، اما توصیه می شود که در هر مورد خاص، با وکیل متخصص مشورت شود.

سربرگ دادخواست الکترونیک قضایی

---

به: ریاست محترم مجتمع قضایی / دادگستری شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

خواهان:

• نام: [نام خواهان]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی خواهان]
• نام پدر: [نام پدر خواهان]
• کد ملی: [کد ملی خواهان]
• نشانی: [نشانی کامل خواهان شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد، کد پستی]
• شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

خوانده:

• نام: [نام خوانده]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
• نام پدر: [نام پدر خوانده]
• کد ملی: [کد ملی خوانده]
• نشانی: [نشانی کامل خوانده شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد، کد پستی (و/یا نشانی ملک مورد تصرف)]
• شماره تماس: [شماره تماس خوانده (در صورت اطلاع)]

وکیل (در صورت وجود):

• نام: [نام وکیل]
• نام خانوادگی: [نام خانوادگی وکیل]
• کد ملی: [کد ملی وکیل]
• شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه وکیل]
• نشانی: [نشانی دفتر وکیل]

خواسته:

1. تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف شش دانگ ملک / واحد مسکونی / تجاری [نوع ملک] واقع در [نشانی دقیق ملک] از تاریخ [روز/ماه/سال پایان قرارداد اجاره یا آغاز تصرف غیرقانونی] لغایت زمان صدور حکم و اجرای آن، فعلاً مقوم به [مبلغ مقوم شده، مثلاً ۲۰۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال] با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
2. مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل (طبق تعرفه)، و هزینه کارشناسی.
3. صدور قرار تأمین خواسته به نحو اجرا قبل از ابلاغ (در صورت لزوم و امکان تأمین خسارت احتمالی).

دلایل و منضمات:

1. کپی برابر اصل سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] بخش [شماره بخش] واقع در [نام شهر].
2. کپی برابر اصل اجاره نامه عادی / رسمی مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] به شماره [شماره سریال اجاره نامه].
3. کپی برابر اصل کارت ملی خواهان.
4. وکالتنامه به شماره [شماره وکالتنامه] (در صورت داشتن وکیل).
5. کپی برابر اصل گواهی حصر وراثت به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ] (در صورت فوت مالک اصلی).
6. کپی برابر اصل اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال] (در صورت ارسال).
7. استشهادیه محلی مبنی بر تصرف خوانده در ملک (در صورت لزوم).

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف [نام شهرستان مربوطه]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان]، به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک واحد [آپارتمان مسکونی / تجاری / ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک: استان، شهر، خیابان، پلاک، واحد] می باشم.

شرح ماجرا به این ترتیب است که:

1. سناریو اول (پس از انقضای اجاره): به موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره]، منافع شش دانگ ملک فوق الذکر برای مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] لغایت [تاریخ پایان اجاره] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، اجاره داده شد. در این قرارداد، مبلغ ودیعه [مبلغ ودیعه] و اجاره بهای ماهانه [مبلغ اجاره بها] تعیین گردید. پس از انقضای مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره]، علیرغم مراجعات و تذکرات مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه قضایی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال] جهت تخلیه ملک، متأسفانه خوانده محترم از تخلیه ملک خودداری نموده و همچنان به تصرف خود ادامه می دهد. نظر به اینکه رابطه استیجاری بین اینجانب و خوانده در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] خاتمه یافته و ادامه تصرفات ایشان بدون اذن و بدون قرارداد معتبر حقوقی می باشد، لذا بر اساس مواد ۳۲۰ و ۴۹۴ قانون مدنی، اینجانب مستحق دریافت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [روز/ماه/سال پایان قرارداد اجاره] تا زمان تخلیه و اجرای حکم می باشم.

2. سناریو دوم (تصرف بدون قرارداد اولیه): خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده]، از تاریخ [روز/ماه/سال آغاز تصرف] بدون هیچ گونه اذن و مجوز قانونی یا قراردادی معتبر، اقدام به تصرف شش دانگ ملک اینجانب واقع در [نشانی دقیق ملک] نموده است. این تصرف، غاصبانه تلقی می گردد و علی رغم تذکرات و مطالبات مکرر و ارسال اظهارنامه قضایی [در صورت وجود]، خوانده از رفع تصرف و تخلیه ملک خودداری می نماید. با توجه به اینکه اینجانب به دلیل تصرف غیرقانونی خوانده، از منافع ملک خود محروم گشته ام، لذا بر اساس مواد ۳۲۰ و ۱۲۴ قانون مدنی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [روز/ماه/سال آغاز تصرف] تا زمان تخلیه و اجرای حکم، مورد استدعاست.

با عنایت به مراتب فوق و به استناد مواد ۳۲۰ و ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ و ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مقام محترم قضایی استدعا دارم: اولاً، پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ آغاز مطالبه] تا زمان صدور حکم، حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف به مبلغ تعیین شده توسط کارشناس، صادر فرمایید. ثانیاً، خوانده را به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی محکوم نمایید. ثالثاً، در راستای حفظ حقوق اینجانب و جلوگیری از تضییع احتمالی آن، دستور مقتضی مبنی بر صدور قرار تأمین خواسته به نحو اجرا قبل از ابلاغ را صادر فرمایید.

با تقدیم احترام و تشکر

امضاء خواهان / وکیل:

تاریخ: [روز/ماه/سال]

قوانین مرتبط با اجرت المثل ایام تصرف

درک صحیح از دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مستلزم آشنایی با مواد قانونی مرتبط در حوزه های مختلف حقوقی است. این مواد، چارچوب قانونی لازم برای طرح و رسیدگی به این دعاوی را فراهم می آورند.

قانون مدنی

قانون مدنی ایران، به عنوان اصلی ترین منبع قوانین مربوط به اموال و عقود، بنیان های مطالبه اجرت المثل را تشکیل می دهد:

• ماده ۳۲۰: «اگر کسی از مال دیگری منتفع شود و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال الاجاره ای معین نشده باشد، آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باشد باید به صاحب مال مزبور بدهد. خواه استیفاء مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او. در صورت اخیر اجرت المثل جنبه خسارت را هم دارد.» این ماده به مسئولیت عام متصرف مال غیر در پرداخت اجرت المثل اشاره دارد.

• ماده ۴۹۴: «عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.» این ماده به طور خاص به اجرت المثل پس از پایان مدت اجاره می پردازد.

• ماده ۱۲ تا ۲۰ (تعریف اموال منقول و غیرمنقول و حقوق مرتبط): این مواد به تعریف اموال غیرمنقول (مانند زمین و ساختمان) و تفاوت آن ها با اموال منقول می پردازند. این تمایز در تعیین دادگاه صالح (محل وقوع ملک) و برخی قواعد دادرسی اهمیت دارد.

قانون آیین دادرسی مدنی

قانون آیین دادرسی مدنی، نحوه طرح و رسیدگی به دعاوی حقوقی، از جمله مطالبه اجرت المثل، را مشخص می کند:

• ماده ۱۲: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» این ماده قاعده صلاحیت محلی دادگاه در دعاوی ملکی را تعیین می کند.

• ماده ۹۸: این ماده به خواهان امکان می دهد تا در صورت احراز شرایط قانونی، برای جلوگیری از نقل و انتقال احتمالی اموال خوانده، درخواست تأمین خواسته را مطرح کند.

• ماده ۱۹۸: «در صورتی که حق یا دینی بر عهده کسی ثابت شود، دادگاه حکم به اصل آن حق یا دین و هرگاه نسبت به خسارات دادرسی و سایر خسارات قانونی، خواهان درخواست کرده باشد، به آن نیز حکم خواهد داد.» این ماده اصل لزوم صدور حکم به جبران خسارات را تأیید می کند.

قانون شوراهای حل اختلاف

این قانون، صلاحیت شوراهای حل اختلاف را در رسیدگی به دعاوی با مبالغ کم تعیین می کند:

• محدوده صلاحیت مالی شورا: بر اساس بند الف ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، دعاوی مالی تا سقف بیست میلیون تومان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار می گیرد. این بدان معناست که اگر مبلغ اجرت المثل مطالبه شده تا این سقف باشد، دعوا در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک رسیدگی می شود.

قانون روابط موجر و مستأجر

اگرچه اجرت المثل مربوط به دوران پس از انقضای قرارداد اجاره است، اما قوانین روابط موجر و مستأجر (مصوب سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶) در فهم کلی رابطه موجر و مستأجر و نحوه تخلیه ملک، می تواند به صورت غیرمستقیم مرتبط باشد.

آراء وحدت رویه و نظریات مشورتی مهم

آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نقش مهمی در تبیین و یکسان سازی رویه های قضایی دارند و در دعوای اجرت المثل ایام تصرف نیز نکات کلیدی را ارائه می دهند.

رأی وحدت رویه شماره ۳۱ مورخ ۱۳۶۳/۰۹/۰۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

این رأی یکی از مهمترین و کلیدی ترین مستندات در دعاوی اجرت المثل اموال غیرمنقول است. خلاصه و مفهوم آن به شرح زیر است:

نظر به اینکه صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول موضوع ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی (در دعاوی راجعه به غیرمنقول اعم از دعوی مالکیت و سایر حقوق راجعه به آن) حتی در صورت مقیم نبودن مدعی و مدعی علیه در حوزه محل وقوع مال غیرمنقول استثنایی بر اصل صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده موضوع ماده ۲۱ قانون فوق الاشعار می باشد و با عنایت به اینکه با تعاریفی که از اموال غیرمنقول و اموال منقوله در مواد ۱۲ الی ۲۲ قانون مدنی به عمل آمده از ماده ۲۰ آن چنین استنباط می شود که قانونگذار بین دعوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول ناشی از عقود قراردادها و دعوی مطالبه وجوه مربوط به غیرمنقول و نیز اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قراردادها قائل به تفصیل شده و دعاوی قسم اول را منطوقاً از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول و دعاوی قسم دوم را مفهوماً از دعاوی راجعه به غیرمنقول دانسته است که نتیجتاً دعاوی اخیرالذکر تحت شمول حکم ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی قرار می گیرد. بنا به مراتب در اختلاف نظر حاصله بین شعب ۳ و ۲۱ دیوان عالی کشور از یک طرف و ۱۳ و ۲۲ دیوان عالی کشور از طرف دیگر احکام صادره از شعب ۱۳ و ۲۲ که در مسیر استنباط مذکور قرار دارد مورد تأیید می باشد. این رأی برطبق قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

توضیح: این رأی تأکید می کند که دعاوی مربوط به مطالبه اجرت المثل اموال غیرمنقول (که منشأ قراردادی ندارد)، باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود، حتی اگر خوانده در آن حوزه قضایی اقامت نداشته باشد. این موضوع یک استثناء بر قاعده کلی صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است و از این رو، در تعیین صلاحیت محلی دادگاه برای دعوای اجرت المثل ایام تصرف بسیار مهم و لازم الاتباع است.

نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

در خصوص صلاحیت شورای حل اختلاف در مطالبه اجرت المثل، نظریه مشورتی شماره 855/96/7 مورخ ۱۳۹۶/۰۴/۱۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، نکات مهمی را بیان داشته است:

«با عنایت به بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف آیا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر بعد از تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد یا دادگاه عمومی حقوقی؟ با توجه به ماده 20 قانون مدنی و ضابطه ارائه شده در رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 5/9/1363، دعاوی راجع به مطالبه وجوه مربوط به اموال غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها از جمله مال الاجاره تا نصاب مقرر در بند الف ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 در صلاحیت شوراهای مزبور می باشد و دعاوی راجع به خسارات وارده به اموال غیرمنقول و نیز اجرت المثل ایام تصرف اموال یاد شده که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای یاد شده، خارج است.»

توضیح: این نظریه مشورتی تصریح می کند که مطالبه اجرت المثل ایام تصرف که منشأ قراردادی ندارد (حتی پس از تخلیه ملک)، از صلاحیت شوراهای حل اختلاف خارج بوده و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است، مگر اینکه مبلغ آن بسیار اندک و در حد صلاحیت مالی بسیار محدود شورای حل اختلاف باشد که معمولاً در دعاوی اجرت المثل ملک کمتر اتفاق می افتد. این نظریه به ابهامات موجود در خصوص صلاحیت شوراها در این زمینه پاسخ روشنی می دهد و تأکید بر صلاحیت دادگاه عمومی دارد.

نکات کلیدی و توصیه های حقوقی

برای طرح و پیگیری موفقیت آمیز دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، رعایت نکات و توصیه های حقوقی زیر می تواند بسیار کارگشا باشد و از بروز مشکلات و اطاله دادرسی جلوگیری کند.

1. لزوم اثبات دقیق مدت تصرف:

   یکی از مهمترین ارکان این دعوا، اثبات مدت زمانی است که ملک به صورت غیرقانونی در تصرف خوانده بوده است. خواهان باید با ارائه مدارک مستدل (مانند تاریخ انقضای اجاره نامه، تاریخ اظهارنامه ارسالی، یا شهادت شهود)، تاریخ دقیق آغاز و پایان (در صورت تخلیه) تصرف را به دادگاه اثبات کند. هرگونه ابهام در این خصوص، می تواند روند رسیدگی را با چالش مواجه سازد.

2. اهمیت جمع آوری مستندات:

   پیش از طرح دعوا، کلیه مدارک مربوط به مالکیت (سند، مبایعه نامه)، قرارداد اجاره (در صورت وجود)، اظهارنامه های ارسالی، مکاتبات با خوانده، و هرگونه مدرک دیگر که تصرف و غیرقانونی بودن آن را تأیید کند، باید جمع آوری و به صورت کپی برابر اصل ضمیمه دادخواست شود. کامل بودن مستندات، نقش بسزایی در تسریع روند رسیدگی و اقناع دادگاه دارد.

3. تأکید بر مشاوره با وکیل متخصص:

   با توجه به پیچیدگی های حقوقی مربوط به دعاوی املاک و اجرت المثل، و همچنین تفاوت های جزئی در هر پرونده، مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوق مدنی قویاً توصیه می شود. وکیل با تجربه می تواند در تنظیم صحیح دادخواست، جمع آوری مدارک لازم، تعیین دادگاه صالح، و دفاع مؤثر در جلسات دادگاه، راهنمایی های ارزشمندی ارائه دهد و از تضییع حقوق خواهان جلوگیری کند.

4. امکان مطالبه خسارت تأخیر تأدیه:

   پس از صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل، در صورتی که خوانده از پرداخت آن در مهلت مقرر قانونی خودداری کند، خواهان می تواند خسارت تأخیر تأدیه را نیز مطالبه نماید. این خسارت از تاریخ سررسید (تاریخ مطالبه توسط اظهارنامه یا از تاریخ اقامه دعوا) تا زمان پرداخت کامل، بر اساس شاخص بانک مرکزی محاسبه و از خوانده دریافت می شود.

5. نحوه دفاع خوانده (در صورت لزوم به طور مختصر):

   خوانده دعوای اجرت المثل نیز می تواند برای دفاع از خود، دلایلی را مطرح کند. این دلایل می تواند شامل اثبات وجود اذن مالک برای تصرف، ارائه قرارداد اجاره معتبر و فعال، اثبات عدم استیفاء منفعت (که البته با توجه به ماده ۴۹۴ ق.م در بسیاری موارد بی تأثیر است)، یا اعتراض به نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد. آگاهی از این موارد، هم به خواهان در پیش بینی دفاعیات خوانده کمک می کند و هم برای خواندگان، راهنمای حقوقی خواهد بود.

نتیجه گیری

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اجاره، ابزاری حقوقی برای مالکان است تا بتوانند خسارت ناشی از استفاده غیرقانونی از ملک خود را جبران کنند. این دعوا، چه در فرض تصرف غاصبانه و چه پس از انقضای مدت اجاره، نیازمند رعایت دقیق تشریفات قانونی، جمع آوری مستندات کافی و آگاهی از مواد قانونی مرتبط، به ویژه مواد ۳۲۰ و ۴۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، و همچنین آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور است. تنظیم صحیح دادخواست، انتخاب دادگاه صالح و پیگیری دقیق مراحل دادرسی، از ارجاع پرونده به دفاتر خدمات قضایی تا مرحله اجرای حکم، برای احقاق حقوق مالک ضروری است.

با توجه به پیچیدگی ها و جزئیات فنی این نوع دعاوی، توصیه مؤکد می شود که پیش از هرگونه اقدام، از مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب بهره مند شوید. این اقدام نه تنها روند دادرسی را تسهیل می کند، بلکه از بروز اشتباهات احتمالی و اطاله غیرضروری پرونده جلوگیری نموده و شانس موفقیت شما را به طور قابل توجهی افزایش خواهد داد.