نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل، سندی حقوقی است که خریدار نهایی ملک برای انتقال قطعی سند به نام خود، در مواردی که ملک از طریق چند واسطه (ایادی ماقبل) منتقل شده اما سند رسمی همچنان به نام مالک اولیه یا یکی از واسطه هاست، به مراجع قضایی تقدیم می کند. این دادخواست شامل مشخصات خواهان، خواندگان (مالک رسمی و تمامی واسطه ها)، خواسته دقیق، و دلایل و مستندات قانونی است.

در دنیای پیچیده معاملات ملکی، همواره چالش هایی برای انتقال نهایی مالکیت وجود دارد. یکی از این چالش ها، مواجهه با پرونده هایی است که در آن، ملک مورد معامله دست به دست شده و از طریق چندین واسطه (ایادی ماقبل) به خریدار نهایی رسیده، اما تعهد به تنظیم سند رسمی نهایتاً به نام خریدار پایانی، محقق نشده است. این وضعیت حقوقی پیچیدگی های خاص خود را دارد و نیازمند اقامه دعوایی دقیق و جامع علیه تمامی افراد دخیل در این زنجیره نقل و انتقال است.

هدف از این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای درک ابعاد حقوقی این نوع دعاوی و مهم تر از آن، ارائه یک نمونه دادخواست کامل و قابل استفاده است. این نمونه دادخواست به خریداران نهایی، وکلا، کارآموزان وکالت، مشاوران املاک و عموم علاقه مندان به مباحث حقوقی کمک می کند تا با درک عمیق تر از مراحل و الزامات قانونی، حقوق خود را به درستی پیگیری کنند.

درک مفهوم و اهمیت الزام به تنظیم سند رسمی

معاملات ملکی از جمله پررونق ترین و در عین حال پیچیده ترین امور حقوقی هستند. اساس و جوهره این معاملات، انتقال مالکیت است که اعتبار و رسمیت آن، منوط به تنظیم سند رسمی است. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از جمله شایع ترین دعاوی در مراجع قضایی است و زمانی مطرح می شود که یکی از طرفین قرارداد (معمولاً فروشنده) از ایفای تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی مالکیت به نام دیگری (خریدار) خودداری می کند.

سند رسمی چیست و چرا ضروری است؟

در نظام حقوقی ایران، اسناد به دو دسته کلی رسمی و عادی تقسیم می شوند. سند رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین دولتی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. در مقابل، سند عادی، سندی است که این شرایط را نداشته باشد، مانند مبایعه نامه یا قولنامه دست نویس.

اهمیت سند رسمی در معاملات ملکی غیرقابل انکار است. مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. این ماده، صراحت قانونی دارد که مالکیت رسمی و قطعی یک ملک، تنها با ثبت آن در دفاتر اداره ثبت و صدور سند مالکیت به نام فرد احراز می شود. بدون سند رسمی، خریدار با وجود پرداخت ثمن معامله، از بسیاری از حقوق مالکانه خود محروم خواهد بود؛ از جمله:

• عدم امکان دریافت تسهیلات بانکی با وثیقه ملک.
• عدم امکان انجام معاملات رسمی بعدی (فروش، رهن، اجاره بلندمدت).
• عدم اعتبار در برابر اشخاص ثالث.
• ایجاد بستر برای دعاوی حقوقی متعدد و پیچیده تر.

مبنای قانونی دعوای الزام به تنظیم سند

تعهد به تنظیم سند رسمی، معمولاً در ضمن قراردادهای بیع (خرید و فروش) ملک گنجانده می شود. مبنای اصلی این دعوا، اصل وفای به عهد و لزوم قراردادهاست. مواد قانونی متعددی در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، این مبنا را تقویت می کنند:

• ماده 10 قانون مدنی: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. این ماده، اصل آزادی قراردادها و لزوم وفای به مفاد آن را تضمین می کند.
• ماده 223 قانون مدنی: هر معامله ای که واقع شده باشد، محمول بر صحت است، مگر اینکه فساد آن معلوم شود. این ماده به خریدار اجازه می دهد تا بر اساس قرارداد عادی (مبایعه نامه) خود، الزام فروشنده را به ایفای تعهد درخواست کند.
• ماده 338 قانون مدنی: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. بیع عقدی تملیکی است و به محض انعقاد، مالکیت را از فروشنده به خریدار منتقل می کند. اما این انتقال مالکیت، در اموال غیرمنقول مستلزم رعایت تشریفات خاص و ثبت رسمی است.
• ماده 362 قانون مدنی: آثار بیع صحیح از قرار ذیل است: 1. به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود… 3. بایع به تسلیم مبیع ملزم است. 4. بایع به ضمان درک مبیع و در صورت مستحق للغیر درآمدن آن مسئول است. تعهد به تنظیم سند رسمی، از لوازم عرفی و قانونی تسلیم مبیع در معاملات ملکی است.

بنابراین، زمانی که در یک مبایعه نامه، فروشنده متعهد به انتقال سند رسمی ملک به خریدار می شود و از انجام این تعهد خودداری می کند، خریدار می تواند بر مبنای این مواد و اصل لزوم قرارداد، از طریق اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حقوق خود را استیفا کند.

مفهوم ایادی ماقبل و ضرورت اقامه دعوا علیه آنان

یکی از پیچیدگی های رایج در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، زمانی رخ می دهد که ملک مورد نظر، پیش از رسیدن به خریدار نهایی، چندین بار بین اشخاص مختلف خرید و فروش شده باشد. در چنین مواردی، با پدیده ای به نام ایادی ماقبل روبرو هستیم.

ایادی ماقبل چه کسانی هستند؟

ایادی ماقبل به معنای فروشندگان واسطه در زنجیره نقل و انتقال یک ملک است. فرض کنید آقای الف مالک اولیه ملکی است که سند رسمی آن به نام اوست. آقای الف ملک را به آقای ب می فروشد (با مبایعه نامه عادی). آقای ب نیز پیش از اینکه سند رسمی به نام او منتقل شود، ملک را به آقای ج می فروشد و آقای ج نیز به همین ترتیب، آن را به آقای د (خریدار نهایی) واگذار می کند. در این مثال، آقای الف مالک رسمی است، و آقایان ب و ج به ترتیب ایادی ماقبل آقای د محسوب می شوند.

مشکل زمانی ایجاد می شود که خریدار نهایی (آقای د) برای تنظیم سند رسمی به نام خود اقدام می کند، اما متوجه می شود که سند هنوز به نام آقای الف است و یا هر یک از واسطه ها از ایفای تعهد خود خودداری می کنند. در چنین حالتی، لازم است یک فرآیند حقوقی دقیق برای انتقال مالکیت از مالک رسمی به خریدار نهایی طی شود.

چرا اقامه دعوا باید علیه تمامی ایادی ماقبل باشد؟

این پرسش، از دیرباز یکی از چالش برانگیزترین مسائل در رویه قضایی بوده و دیدگاه های متفاوتی در مورد آن وجود داشته است. در گذشته، برخی حقوقدانان و قضات معتقد بودند که اقامه دعوا فقط باید علیه مالک رسمی (کسی که سند به نام اوست) صورت گیرد، چرا که تنها اوست که توانایی قانونی برای انتقال سند را دارد. اما دیدگاه غالب و رویه قضایی فعلی که در آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور نیز تأیید شده، بر لزوم اقامه دعوا علیه تمامی ایادی ماقبل تا رسیدن به مالک رسمی تأکید دارد.

استدلال اصلی این رویه قضایی به شرح زیر است:

1. احراز صحت و اعتبار تمامی انتقالات: برای اینکه دادگاه بتواند مالک رسمی را ملزم به انتقال سند به خریدار نهایی کند، ابتدا باید صحت و اعتبار تمامی معاملات انجام شده در زنجیره نقل و انتقال را احراز کند. این احراز نیازمند بررسی مبایعه نامه های هر یک از ایادی ماقبل و اطمینان از صحت آن هاست.
2. سلسله مراتب تعهدات: هر یک از فروشندگان در این زنجیره، تعهدی به تنظیم سند به نام خریدار بعدی خود داشته اند. اگرچه در نهایت مالک رسمی باید سند را منتقل کند، اما مسئولیت قانونی هر یک از واسطه ها در ایفای تعهدات قراردادی خود، محرز است. نهایتاً، برای اینکه سند از نام مالک رسمی به خریدار نهایی منتقل شود، باید احکام الزام به تنظیم سند در مورد هر یک از حلقه های این زنجیره صادر شود تا مسیر انتقال حقوقی هموار گردد.
3. جلوگیری از تضییع حقوق: اگر دعوا فقط علیه مالک رسمی اقامه شود و او مدعی شود که ملک را به واسطه اول فروخته و دیگر مسئولیتی ندارد، دادگاه برای احراز این ادعا و ادامه روند، ناچار به ورود ایادی واسطه به پرونده خواهد شد که این امر فرآیند دادرسی را طولانی تر و پیچیده تر می کند.

رویه قضایی غالب در ایران، اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه تمامی ایادی ماقبل تا رسیدن به مالک رسمی، ضروری می داند. این رویکرد، برای احراز صحت تمامی انتقالات و ایجاد مسیر قانونی انتقال سند، از اهمیت بالایی برخوردار است.

عدم اقامه دعوا علیه تمامی ایادی ماقبل، می تواند منجر به رد دعوا یا صدور رأی به ضرر خواهان شود؛ چرا که دادگاه نمی تواند بدون احراز صحت تمام معاملات و تعهدات، حکم به الزام مالک رسمی به انتقال سند به شخصی که مستقیماً با او معامله نکرده است، صادر کند.

چالش های شناسایی و یافتن ایادی ماقبل

شناسایی تمامی ایادی ماقبل و آدرس آن ها، یکی از مهم ترین چالش ها در این نوع دعاوی است. خریدار نهایی ممکن است تنها فروشنده مستقیم خود را بشناسد و از هویت و آدرس فروشندگان قبلی اطلاعی نداشته باشد. در چنین مواردی، می توان از طریق استعلام های ثبتی (در صورت وجود سرنخ) یا درخواست از دادگاه برای استعلام از اداره ثبت احوال و نیروی انتظامی، اطلاعات مربوط به خواندگان را به دست آورد. هرچند که در عمل، این فرآیند ممکن است زمان بر باشد و نیاز به پیگیری دقیق دارد.

شرایط و ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل

مانند هر دعوای حقوقی دیگری، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حضور ایادی ماقبل نیز نیازمند احراز شرایط و ارکان خاصی است. عدم وجود هر یک از این شرایط، می تواند به رد دعوا منجر شود.

وجود قرارداد معتبر (مبایعه نامه یا قولنامه)

اولین و اساسی ترین رکن، وجود یک قرارداد خرید و فروش معتبر است که تعهد به انتقال سند رسمی در آن قید شده باشد. این قرارداد می تواند در قالب مبایعه نامه (که به محض امضا، مالکیت را منتقل می کند) یا قولنامه (که صرفاً تعهد به انجام معامله در آینده است) باشد. نکات مهم در این خصوص عبارتند از:

• صحت قرارداد: قرارداد باید مطابق با اصول و قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی صحیح و نافذ باشد (مانند اهلیت طرفین، موضوع معین، جهت مشروع و …).
• مشخصات کامل: مشخصات ملک (پلاک ثبتی، نشانی دقیق، حدود و اوصاف)، مشخصات طرفین (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس) و ثمن معامله باید به طور کامل و شفاف در قرارداد ذکر شده باشد.
• قید زمان و تعهد: تاریخ دقیق یا بازه زمانی برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، از اهمیت بالایی برخوردار است. وجود این قید، مبنای محاسبه تأخیر در انجام تعهد و خسارات ناشی از آن خواهد بود.

خواهان باید تمامی مبایعه نامه های موجود در زنجیره نقل و انتقال را (از خود تا مالک رسمی) به عنوان مستندات دعوا ارائه دهد. نبود یک حلقه در این زنجیره یا عدم اعتبار یکی از قراردادها، می تواند کل دعوا را با مشکل مواجه کند.

احراز مالکیت خوانده اصلی (مالک رسمی)

دادگاه برای الزام به تنظیم سند، باید اطمینان حاصل کند که خوانده ای که قرار است سند از نام او منتقل شود (یعنی مالک رسمی)، در واقعیت مالک قانونی ملک است. این امر از طریق بررسی سابقه ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک احراز می شود. خواهان می تواند با ارائه مدارک لازم، از دادگاه درخواست استعلام ثبتی کند تا وضعیت مالکیت ملک و هرگونه بدهی یا بازداشت احتمالی مشخص شود. اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، ابتدا باید اقدامات لازم برای فک رهن یا رفع بازداشت صورت گیرد.

عدم انجام تعهد از سوی فروشندگان (خواندگان)

خواهان باید ثابت کند که فروشندگان (اعم از مالک رسمی و ایادی ماقبل) از تعهد خود مبنی بر حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی در موعد مقرر، خودداری کرده اند. این عدم انجام تعهد معمولاً با موارد زیر اثبات می شود:

• انقضای مهلت: اتمام مهلت مقرر در قرارداد برای تنظیم سند.
• گواهی عدم حضور: در صورت تعیین دفترخانه در قرارداد، خواهان باید در موعد مقرر در دفترخانه حاضر شده و از سردفتر، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. این گواهی، سند مهمی برای اثبات تخلف فروشنده است.
• اظهارنامه قضایی: ارسال اظهارنامه رسمی به فروشندگان، قبل از طرح دعوا، نیز می تواند سندی محکم برای اثبات عدم ایفای تعهد و همچنین اعلام آمادگی خواهان برای انجام وظایف خود باشد.

آمادگی خواهان برای ایفای تعهدات خود

خواهان (خریدار نهایی) نیز باید آمادگی خود را برای ایفای تمامی تعهدات قراردادی خود اثبات کند. مهم ترین تعهد خریدار، پرداخت کامل ثمن معامله است. در صورتی که بخشی از ثمن باقی مانده باشد و پرداخت آن منوط به تنظیم سند باشد، خواهان باید آمادگی خود را برای پرداخت آن در دفترخانه اثبات کند. این آمادگی می تواند از طریق تهیه چک تضمینی به مبلغ باقی مانده یا تودیع آن در صندوق دادگستری صورت گیرد. بدون اثبات آمادگی خواهان برای پرداخت تعهداتش، دعوا ممکن است رد شود.

خواهان، خواندگان و دادگاه صالح در دعوای تنظیم سند

شناسایی صحیح طرفین دعوا و مرجع قضایی صالح، از ارکان اساسی طرح هر دعوای حقوقی است که در پرونده های الزام به تنظیم سند با ایادی ماقبل، این موضوع پیچیدگی بیشتری پیدا می کند.

خواهان دعوا

خواهان در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل، همواره خریدار نهایی ملک است. یعنی فردی که آخرین مبایعه نامه را در زنجیره نقل و انتقالات امضا کرده و قصد دارد سند رسمی را به نام خود منتقل کند.

خواندگان دعوا

همان طور که پیشتر توضیح داده شد، خواندگان در این نوع دعاوی، تمامی افراد دخیل در زنجیره نقل و انتقال ملک، از مالک رسمی تا فروشنده ای که مستقیماً به خواهان فروخته است، خواهند بود. نحوه درج مشخصات خواندگان در دادخواست از اهمیت بالایی برخوردار است:

1. مالک رسمی ملک: کسی که سند مالکیت به نام او ثبت شده است و توانایی نهایی برای انتقال سند را دارد. مشخصات کامل وی (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس) باید در ردیف اول خواندگان ذکر شود.
2. فروشنده مستقیم به خواهان: فردی که خواهان ملک را از او خریداری کرده است.
3. سایر ایادی واسطه: تمامی فروشندگان قبلی که بین فروشنده مستقیم خواهان و مالک رسمی قرار گرفته اند. ترتیب ذکر نام خواندگان معمولاً به صورت متوالی و بر اساس زنجیره انتقال، از مالک رسمی به سمت خریدار نهایی است. مسئولیت این خواندگان در تعهد به حضور در دفترخانه و عدم ممانعت از انتقال سند، تضامنی یا بالمناصفه خواهد بود که خواسته باید این موضوع را نیز مشخص کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی

بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند ملک) در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. بنابراین، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل خواهد بود. این قاعده، یک قاعده آمره است و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوا

تهیه و ارائه مدارک کامل و صحیح، نقش حیاتی در موفقیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل دارد. تمامی مدارک باید به صورت تصویر مصدق (کپی برابر اصل شده) ارائه شوند.

1. اصل یا تصویر مصدق تمامی مبایعه نامه های موجود: این شامل مبایعه نامه بین خواهان و فروشنده خود، و همچنین تمامی مبایعه نامه های قبلی در زنجیره نقل و انتقال تا رسیدن به مالک رسمی است. هر یک از این قراردادها باید به دقت جمع آوری و مصدق شوند.
2. اصل یا تصویر مصدق سند مالکیت: در صورت دسترسی به سند مالکیت (یا کپی آن) پلاک ثبتی مورد نظر، ارائه آن به دادگاه ضروری است. در غیر این صورت، خواهان می تواند از دادگاه درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک را بنماید تا وضعیت مالکیت و مشخصات ثبتی ملک احراز شود.
3. تصویر کارت ملی و شناسنامه خواهان: برای احراز هویت خواهان.
4. اطلاعات هویتی و آدرس خواندگان: هرچند ممکن است در ابتدا این اطلاعات کامل نباشد، اما هر آنچه از نام، نام خانوادگی، شماره ملی و آدرس خواندگان در دسترس است، باید ارائه شود. در صورت عدم اطلاع از آدرس، می توان درخواست استعلام از ثبت احوال را به دادگاه تقدیم کرد.
5. گواهی عدم حضور از دفترخانه: اگر در مبایعه نامه تاریخ و دفترخانه مشخصی برای تنظیم سند تعیین شده باشد و فروشندگان در آن موعد حاضر نشده باشند، خواهان باید با مراجعه به آن دفترخانه، گواهی عدم حضور خواندگان را دریافت و ضمیمه دادخواست کند.
6. رسیدهای بانکی پرداخت ثمن معامله: برای اثبات ایفای تعهدات مالی از سوی خواهان، ارائه کلیه مدارک پرداخت (فیش واریز، چک های پاس شده و …).
7. اظهارنامه قضایی (در صورت ارسال): اگر قبل از طرح دعوا، اظهارنامه رسمی برای فروشندگان ارسال شده باشد، تصویر مصدق آن نیز باید ارائه شود.
8. وکالت نامه: در صورتی که دعوا توسط وکیل دادگستری مطرح می شود، وکالت نامه وی باید ضمیمه دادخواست گردد.
9. برگ کارشناسی (در صورت لزوم): در برخی موارد، ممکن است نیاز به تعیین ارزش ملک یا تطبیق آن با مستندات باشد که در این صورت، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری می تواند به عنوان مدرک ارائه شود.

راهنمای عملی: برای تهیه تصویر مصدق مدارک، باید اصل مدرک را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا دفاتر اسناد رسمی ارائه دهید تا کپی آن توسط مراجع مذکور برابر اصل شود. این کار اعتبار قانونی مدارک شما را در دادگاه تضمین می کند.

مراحل طرح دعوا و رسیدگی در دادگاه

پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل، به دلیل تعداد بالای خواندگان و نیاز به احراز صحت معاملات متعدد، فرآیند دادرسی مشخص و گاه طولانی تری دارند. آشنایی با این مراحل، به خواهان کمک می کند تا با آمادگی بیشتری دعوای خود را پیگیری کند.

تنظیم و ثبت دادخواست

اولین گام، تنظیم دادخواست مطابق نمونه ای است که در ادامه ارائه می شود. این دادخواست باید حاوی مشخصات دقیق خواهان و خواندگان، خواسته صریح و روشن، دلایل و مستندات، و شرح ماجرا باشد. پس از تنظیم، دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مرجع قضایی صالح (دادگاه حقوقی محل وقوع ملک) ارسال و ثبت شود.

پرداخت هزینه های دادرسی

پس از ثبت دادخواست، خواهان موظف به پرداخت هزینه های دادرسی است. این هزینه ها بر اساس ارزش خواسته (معمولاً ارزش معاملاتی ملک که توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می شود) محاسبه می گردد. پرداخت این هزینه ها از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا درگاه های پرداخت آنلاین انجام می شود و بدون پرداخت آن، پرونده به جریان نمی افتد.

جلسه رسیدگی و دفاعیات

پس از طی مراحل اولیه، وقت رسیدگی تعیین شده و به طرفین ابلاغ می شود. حضور خواهان و خواندگان (یا وکلای آن ها) در جلسه رسیدگی ضروری است. در این جلسه، خواهان دلایل و مستندات خود را ارائه می دهد و خواندگان نیز فرصت دارند تا دفاعیات خود را مطرح کنند. دادگاه تمامی اسناد و اظهارات را بررسی و در صورت نیاز، دستورات لازم را صادر می کند.

تحقیقات محلی و کارشناسی

در برخی موارد، قاضی ممکن است برای روشن شدن ابعاد پرونده، نیاز به تحقیقات محلی (مانند بازدید از ملک) یا ارجاع پرونده به کارشناسی رسمی دادگستری (مثلاً برای تطبیق حدود ملک با اسناد، تعیین ارزش ملک یا بررسی اصالت امضاها) داشته باشد. هزینه کارشناسی ابتدا بر عهده خواهان است و در صورت پیروزی در دعوا، می تواند آن را از خواندگان مطالبه کند.

صدور و اجرای حکم

پس از اتمام رسیدگی و جمع آوری دلایل، دادگاه اقدام به صدور رأی بدوی می کند. در صورت عدم رضایت هر یک از طرفین، امکان تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان و در موارد خاص، فرجام خواهی در دیوان عالی کشور وجود دارد. پس از قطعیت رأی، پرونده به اجرای احکام فرستاده می شود. در مرحله اجرا، خواهان باید درخواست اجرای حکم را تقدیم کند. اجرای حکم الزام به تنظیم سند معمولاً شامل مکاتبه با اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی برای انجام تشریفات قانونی انتقال سند به نام خواهان است. در صورت عدم حضور فروشنده، نماینده دادگستری به جای او اقدام به امضای اسناد انتقال خواهد کرد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل (فرم کامل)

تنظیم دقیق و کامل دادخواست، رکن اصلی موفقیت در دعوای حقوقی است. در اینجا یک نمونه دادخواست جامع برای الزام به تنظیم سند رسمی با حضور ایادی ماقبل ارائه شده است. توجه داشته باشید که این نمونه صرفاً یک الگو است و باید متناسب با جزئیات پرونده شما تنظیم و تکمیل گردد.

به نام خدا

مشخصات دادخواست

الف) مشخصات خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]

شماره ملی: [شماره ملی خواهان]

آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق خواهان]

شماره تماس: [شماره تماس خواهان]

ب) مشخصات خواندگان:

ردیف 1 (مالک رسمی):

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مالک رسمی طبق سند ثبتی]

شماره ملی: [شماره ملی مالک رسمی (در صورت اطلاع)]

آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق مالک رسمی]

ردیف 2 (فروشنده مستقیم به خواهان):

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده به خواهان]

شماره ملی: [شماره ملی فروشنده به خواهان]

آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق فروشنده به خواهان]

ردیف 3 (فروشنده ردیف 2 به ردیف ماقبل):

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده قبلی در زنجیره]

شماره ملی: [شماره ملی فروشنده قبلی]

آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق فروشنده قبلی]

(در صورت وجود سایر ایادی ماقبل، به همین ترتیب ادامه دهید و مشخصات کامل آن ها را درج کنید.)

ج) وکیل یا نماینده قانونی:

(در صورت داشتن وکیل، مشخصات کامل وکیل شامل نام، نام خانوادگی، شماره پروانه، آدرس و شماره تماس ذکر شود.)

د) خواسته (ستون شرح خواسته):

1. الزام خوانده ردیف [شماره مالک رسمی] به تنظیم سند رسمی انتقال [نوع ملک: مثلاً شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/پلاک ثبتی فرعی از اصلی] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی کامل [آدرس دقیق و کامل ملک] با کلیه متعلقات، منضمات و لواحق (از قبیل پارکینگ و انباری) در حق خواهان.

2. الزام سایر خواندگان (ایادی ماقبل) به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و امضاء ذیل اوراق مربوطه و عدم ممانعت از انجام تشریفات قانونی انتقال سند به نام خواهان.

3. مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه های قانونی) از تمامی خواندگان بالمناصفه/تضامنی.

4. مطالبه خسارت تأخیر در انجام تعهد تنظیم سند رسمی از تاریخ [تاریخ انقضاء تعهد در مبایعه نامه] لغایت اجرای کامل حکم بر اساس شاخص بانک مرکزی (در صورت عدم ایفای تعهد در تاریخ مقرر).

ه) دلایل و مستندات:

1. تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ] منعقده فیمابین خواهان و خوانده ردیف 2 (فروشنده مستقیم).
2. تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ] منعقده فیمابین خوانده ردیف 2 و خوانده ردیف 3.
3. (در صورت وجود، ذکر تمامی مبایعه نامه های دیگر در زنجیره نقل و انتقال.)
4. تصویر مصدق سند مالکیت پلاک ثبتی [شماره پلاک] (در صورت دسترسی و استعلام از ثبت).
5. کارت ملی و شناسنامه خواهان.
6. استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] (در صورت عدم دسترسی به سند).
7. گواهی عدم حضور دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه] مورخ [تاریخ].
8. رسیدهای بانکی/چک های پرداختی بابت ثمن معامله.
9. تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ] (در صورت ارسال).
10. وکالت نامه شماره [شماره وکالت نامه] مورخ [تاریخ] (در صورت داشتن وکیل).

و) شرح ماجرا و استدلال حقوقی (ستون شرح و توضیح):

ریاست محترم دادگاه حقوقی [نام شهرستان]

با سلام و احترام،

به استحضار عالی می رساند اینجانب خواهان، به موجب مبایعه نامه عادی شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ]، یک دستگاه [نوع ملک] به نشانی [آدرس کامل ملک] با مشخصات پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] را از خوانده محترم ردیف 2 (آقای/خانم [نام فروشنده مستقیم]) خریداری نمودم. مطابق با بند [شماره بند] از مبایعه نامه مذکور، فروشنده متعهد گردید در تاریخ [تاریخ مقرر جهت تنظیم سند] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی ملک به نام اینجانب اقدام نماید.

متأسفانه، خوانده ردیف 2 با وجود انقضای مهلت مقرر و آمادگی اینجانب برای ایفای تمامی تعهدات قراردادی، از حضور در دفترخانه و انجام تشریفات انتقال سند خودداری نموده است که گواهی عدم حضور دفترخانه پیوست دادخواست حاضر می باشد. پس از پیگیری و استعلامات صورت گرفته، مشخص گردید که ملک فوق الذکر از طریق چندین دست و واسطه منتقل شده است. بدین توضیح که خوانده ردیف 2 ملک را از خوانده ردیف 3 (آقای/خانم [نام فروشنده قبلی]) خریداری کرده است و نهایتاً مالک رسمی و ثبتی ملک، خوانده ردیف 1 (آقای/خانم [نام مالک رسمی]) می باشد.

با عنایت به اینکه، مطابق رویه قضایی و آرای وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک در مواردی که ملک دارای ایادی ماقبل متعدد است، اقامه دعوا علیه تمامی ایادی ماقبل تا مالک رسمی، ضروری و لازم می باشد تا تمامی حلقه های زنجیره نقل و انتقال محرز و صحت معاملات تأیید گردد، لذا اینجانب به منظور احقاق حق خود و الزام خواندگان به ایفای تعهدات قراردادی و قانونی شان، دادخواست حاضر را تقدیم می دارم.

با استناد به مواد 10، 223، 338 و 362 قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مطابق با ستون خواسته را از محضر محترم دادگاه استدعا دارم.

ز) امضاء خواهان/وکیل:

[نام و نام خانوادگی خواهان یا وکیل او]

[امضاء]

نکات مهم و توصیه های حقوقی تکمیلی

علاوه بر مراحل و مدارک ذکر شده، توجه به برخی نکات حقوقی می تواند در پیشبرد پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل، بسیار مؤثر باشد.

ضرورت مشورت با وکیل متخصص

پیچیدگی های حقوقی مربوط به شناسایی ایادی ماقبل، جمع آوری مستندات، تعیین خواندگان و تنظیم دادخواست، لزوم مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی را دوچندان می کند. وکیل می تواند با تجربه و دانش خود، مسیر پرونده را هموارتر کرده و احتمال موفقیت را افزایش دهد.

اهمیت ارسال اظهارنامه قضایی قبل از طرح دعوا

پیش از اقامه دعوا، ارسال یک اظهارنامه قضایی رسمی به تمامی فروشندگان (خواندگان) توصیه می شود. در این اظهارنامه، خواهان ضمن اعلام آمادگی خود برای انجام تعهدات، از فروشندگان می خواهد تا در مهلت مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند. این اقدام، هم به عنوان سندی برای اثبات حسن نیت خواهان و عدم ایفای تعهد از سوی فروشندگان به کار می رود و هم ممکن است خواندگان را ترغیب به حل و فصل مسالمت آمیز موضوع کند.

امکان درخواست دستور موقت منع نقل و انتقال

در برخی موارد، ممکن است خواهان نگران باشد که فروشندگان (به خصوص مالک رسمی یا واسطه ها) در طول مدت رسیدگی به دعوا، ملک را به شخص دیگری منتقل کنند یا آن را در رهن قرار دهند. در این صورت، خواهان می تواند همزمان با تقدیم دادخواست اصلی یا حتی پیش از آن، درخواست دستور موقت منع نقل و انتقال ملک را از دادگاه بخواهد. با صدور این دستور، هرگونه اقدام برای انتقال یا ایجاد حقوق عینی بر روی ملک تا پایان رسیدگی به پرونده، ممنوع خواهد شد. برای صدور دستور موقت، خواهان باید مبلغی را به عنوان تأمین خسارت احتمالی طرف مقابل به صندوق دادگستری تودیع کند.

بررسی دقیق وضعیت ثبتی و بازداشت نبودن ملک

قبل از هر اقدامی، توصیه می شود وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام شود. این استعلام نشان می دهد که آیا ملک در رهن بانک است، یا بازداشت شده است، یا دارای هرگونه محدودیت نقل و انتقال دیگری است. وجود این موانع، می تواند فرآیند انتقال سند را با چالش مواجه کند و نیاز به اقدامات حقوقی جداگانه ای (مانند فک رهن یا رفع بازداشت) داشته باشد.

اهمیت تعیین خواسته تبعی (خسارات)

خواهان می تواند در ضمن دادخواست اصلی، مطالبه خسارات تأخیر در انجام تعهد (در صورت تعیین تاریخ در قرارداد و عدم ایفای تعهد) و همچنین خسارات دادرسی (شامل هزینه های وکیل، هزینه دادرسی، کارشناسی و …) را نیز مطرح کند. این امر به خواهان کمک می کند تا علاوه بر دریافت سند، زیان های مالی وارده را نیز جبران کند.

امکان اقامه دعوای ضرر و زیان و فسخ قرارداد

در صورتی که به هر دلیلی (مثلاً مستحق الغیر درآمدن ملک یا عدم امکان قانونی انتقال سند)، اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی ممکن نباشد، خواهان می تواند با اقامه دعوای ضرر و زیان، کلیه خسارات وارده را از فروشندگان مطالبه کند. همچنین در شرایط خاص، ممکن است امکان فسخ قرارداد و استرداد ثمن پرداختی به همراه خسارات نیز وجود داشته باشد.

نتیجه گیری

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ایادی ماقبل، یکی از پیچیده ترین دعاوی ملکی است که به دلیل حضور چندین فروشنده واسطه، نیازمند دقت و ظرافت بالایی در مراحل طرح و پیگیری است. همان طور که در این مقاله تشریح شد، شناسایی صحیح تمامی خواندگان (از مالک رسمی تا آخرین واسطه)، جمع آوری تمامی مبایعه نامه ها و مستندات، و تنظیم دقیق دادخواست از اهمیت بسزایی برخوردار است.

درک این واقعیت که رویه قضایی، اقامه دعوا علیه تمامی ایادی ماقبل را برای احراز صحت انتقالات و ایجاد مسیر قانونی انتقال سند ضروری می داند، نکته ای کلیدی برای موفقیت در این پرونده هاست. با بهره گیری از نمونه دادخواست ارائه شده و رعایت توصیه های حقوقی تکمیلی، خریداران نهایی می توانند گام های مؤثری در جهت استیفای حقوق خود و تثبیت مالکیت رسمی ملک بردارند.

با این حال، به دلیل جنبه های فنی و ظرافت های حقوقی موجود، همواره توصیه می شود پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید. وکلای مجرب می توانند با ارائه راهنمایی های دقیق و نمایندگی در مراجع قضایی، احتمال موفقیت شما را به شکل قابل توجهی افزایش دهند و از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کنند.