نمونه دادخواست تخلیه عین مستاجره

دادخواست تخلیه عین مستاجره، ابزاری قانونی و اساسی برای موجرانی است که قصد بازپس گیری ملک اجاره ای خود را پس از اتمام مدت قرارداد یا بروز دلایل قانونی دیگر دارند. این دادخواست به موجر امکان می دهد تا از طریق مراجع قضایی، نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام کند. در این مقاله، به بررسی جامع فرآیند تنظیم و پیگیری این دادخواست می پردازیم، از مفاهیم کلیدی و دلایل قانونی تا مراحل اجرایی و ارائه یک نمونه دادخواست کاربردی. هدف ما توانمندسازی مالکان و فعالان حقوقی برای احقاق حقوق خود به شیوه ای مؤثر و کاملاً قانونی است تا از چالش های احتمالی جلوگیری شود.

مفاهیم و تعاریف کلیدی در دعوای تخلیه

پیش از ورود به جزئیات فرآیند تخلیه عین مستاجره، درک مفاهیم بنیادی حقوقی ضروری است. عقد اجاره، از جمله عقود لازم است که طرفین را ملزم به ایفای تعهدات می کند و نقش محوری در روابط موجر و مستأجر دارد.

عقد اجاره و ارکان آن

مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستاجره می شود. در این تعریف، اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستاجره می نامند. این عقد، به مستأجر حق انتفاع از ملک را برای مدت معین و در ازای پرداخت اجاره بها می دهد. یکی از ارکان اساسی و شروط صحت عقد اجاره، تعیین مدت آن است. ماده ۴۶۸ قانون مدنی صراحتاً بیان می دارد که اگر در اجاره اشیاء (مانند خانه یا مغازه) مدت اجاره معین نشود، عقد باطل است. این بدان معناست که عدم ذکر مدت اجاره، کل قرارداد را از اعتبار ساقط می کند و موجر می تواند ادعای تخلیه را مطرح نماید.

تمایز حیاتی: دستور تخلیه و حکم تخلیه

در دعاوی تخلیه، دو مفهوم دستور تخلیه و حکم تخلیه از اهمیت ویژه ای برخوردارند و تفاوت های ماهوی و شکلی آن ها، بر روند و سرعت رسیدگی تأثیر بسزایی دارد. درک این تمایز برای انتخاب مسیر صحیح قانونی بسیار مهم است.

• دستور تخلیه: این دستور، یک اقدام فوری و غیرقضایی است که بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و رسیدگی ماهوی، توسط مقام قضایی صادر می شود. شرایط صدور آن محدودتر است و عمدتاً در مواردی کاربرد دارد که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد یا قرارداد عادی اجاره دارای شرایط قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (وجود دو شاهد و قید مدت اجاره) باشد. مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه، عموماً شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. سرعت صدور و اجرای آن به مراتب بالاتر از حکم تخلیه است و مستأجر فرصت طولانی برای دفاع نخواهد داشت. این دستور قابلیت اعتراض فوری ندارد و صرفاً پس از اجرا، می توان نسبت به آن شکایت کرد.
• حکم تخلیه: حکم تخلیه، نتیجه یک فرآیند دادرسی کامل و رسیدگی ماهوی در دادگاه یا شورای حل اختلاف است. این حکم زمانی صادر می شود که شرایط صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد، یا دلیل تخلیه پیچیدگی های حقوقی داشته باشد که نیازمند بررسی دقیق دادگاه است (مانند تعدی و تفریط، تغییر کاربری یا نیاز شخصی موجر). در این حالت، دادگاه پس از تشکیل جلسات دادرسی، استماع دفاعیات طرفین، بررسی ادله و مدارک، اقدام به صدور رأی می کند. این رأی (حکم) قابل اعتراض در مراجع بالاتر (تجدیدنظر و دیوان عالی کشور) است و فرآیند رسیدگی و اجرای آن طولانی تر خواهد بود.

معیار	دستور تخلیه	حکم تخلیه
سرعت رسیدگی	فوری و سریع (بدون دادرسی ماهوی)	طولانی تر (نیازمند دادرسی کامل)
مرجع صالح	شورای حل اختلاف (اغلب)	دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف
تشریفات دادرسی	کمتر، بدون نیاز به تشکیل جلسه	کامل، با تشکیل جلسات و استماع دفاعیات
قابلیت اعتراض	عدم اعتراض فوری، صرفاً شکایت پس از اجرا	قابل اعتراض (تجدیدنظر، دیوان عالی)
مستند قانونی	قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶	قانون مدنی و آیین دادرسی مدنی
شرایط صدور	قرارداد رسمی یا عادی با دو شاهد و قید مدت	عدم شمول شرایط دستور یا دلایل دیگر

دلایل قانونی درخواست تخلیه عین مستاجره

درخواست تخلیه عین مستاجره از سوی موجر می تواند به دلایل مختلفی صورت گیرد که هر یک دارای شرایط و مستندات قانونی خاص خود هستند. آگاهی از این دلایل، به موجر کمک می کند تا با استناد به ماده قانونی صحیح، دادخواست خود را تنظیم کند.

انقضای مدت اجاره

شایع ترین و کم چالش ترین دلیل برای درخواست تخلیه، انقضای مدت قرارداد اجاره است. بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، به محض پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. حتی اگر تمدید قرارداد به صورت شفاهی صورت گرفته باشد، اثبات آن بر عهده مستأجر است و در غیراینصورت موجر می تواند با استناد به پایان مدت، تقاضای تخلیه نماید. توصیه می شود تمدید قرارداد اجاره همواره به صورت کتبی و با امضای طرفین صورت گیرد تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.

عدم پرداخت اجاره بها

یکی دیگر از دلایل مهم و رایج تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر است. در این حالت، موجر باید ابتدا به مستأجر اخطار کتبی مبنی بر پرداخت اجاره بهای معوقه (معمولاً از طریق اظهارنامه رسمی) ارسال کند. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر (که معمولاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه است)، موجر حق فسخ قرارداد و تقاضای تخلیه را خواهد داشت. موجر می تواند همزمان با دادخواست تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه و خسارات دادرسی را نیز مطرح نماید.

تعدی و تفریط مستأجر

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن یا عرف و تفریط به معنای کوتاهی در نگهداری از مورد اجاره است. به عنوان مثال، اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به تغییرات اساسی در ملک کند، از آن استفاده ای مغایر با کاربری تعیین شده در قرارداد بنماید (مثلاً ملک مسکونی را به تجاری تبدیل کند)، یا باعث وارد آمدن خسارت جدی به ملک شود که ناشی از عدم رعایت موازین متعارف باشد، موجر می تواند با اثبات این تعدی و تفریط، درخواست تخلیه را مطرح کند. اثبات این موارد ممکن است نیازمند نظریه کارشناس رسمی دادگستری باشد.

نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا کسب و کار

در موارد خاصی، اگر موجر به ملک مورد اجاره برای سکونت خود یا کسب و کار شخصی اش نیاز داشته باشد، و در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قوانین پیش از سال ۱۳۷۶ باشد و سرقفلی به مستأجر پرداخت نشده باشد، می تواند درخواست تخلیه را مطرح کند. اثبات این نیاز، نیازمند ارائه دلایل و مدارک مستدل به دادگاه است و دادگاه با در نظر گرفتن شرایط، رأی مقتضی را صادر خواهد کرد.

انتقال مورد اجاره به غیر بدون اذن موجر

در بسیاری از قراردادهای اجاره، شرط می شود که مستأجر حق واگذاری یا انتقال ملک مورد اجاره را به شخص ثالثی، چه به صورت کامل و چه جزئی، بدون کسب اجازه کتبی از موجر ندارد. اگر مستأجر این شرط را نقض کند و ملک را بدون اذن موجر به دیگری واگذار نماید، موجر می تواند با استناد به این نقض تعهد، درخواست فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از دادگاه مطالبه کند.

سایر موارد

گاهی اوقات، دلایل دیگری نیز می تواند مبنای درخواست تخلیه قرار گیرد که عمدتاً در شروط خاص مندرج در قرارداد اجاره پیش بینی شده اند. به عنوان مثال، عدم پرداخت قبوض مشترک، عدم رعایت نظافت و مقررات ساختمان، ایجاد مزاحمت برای همسایگان یا مواردی از این قبیل که در متن قرارداد به عنوان حق فسخ برای موجر در نظر گرفته شده باشد. همچنین، در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشمول قوانین خاص (مانند قانون ۱۳۵۶)، ممکن است دلایل متفاوتی برای تخلیه وجود داشته باشد که شامل پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی می شود.

مراحل گام به گام تنظیم و پیگیری دادخواست تخلیه

فرآیند تخلیه عین مستاجره، نیازمند طی کردن مراحل قانونی مشخصی است که دقت در هر یک از آن ها، به تسریع و موفقیت آمیز بودن دعوا کمک می کند. این مراحل از آماده سازی اولیه تا اجرای نهایی حکم را شامل می شود.

اقدامات پیش از دادخواست (آماده سازی)

قبل از هر اقدام قضایی، موجر باید گام های مقدماتی را به درستی بردارد:

1. بررسی دقیق قرارداد اجاره: ابتدا نوع قرارداد (رسمی یا عادی)، تاریخ شروع و پایان آن، شروط خاص مندرج در متن قرارداد (مانند عدم واگذاری به غیر، شرایط پرداخت اجاره، حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات و…) را به دقت مطالعه کنید. این بررسی به شما کمک می کند تا دلیل قانونی صحیحی را برای تخلیه انتخاب کنید.
2. ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر: در بسیاری از موارد، به ویژه هنگامی که دلیل تخلیه عدم پرداخت اجاره بها یا انقضای مدت و عدم تخلیه خودکار است، ارسال یک اظهارنامه رسمی به مستأجر از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، ضروری است. این اظهارنامه به مستأجر اطلاع می دهد که مدت اجاره به پایان رسیده و یا تعهدات خود را انجام نداده است و از او می خواهد ملک را تخلیه کند یا تعهدات خود را ایفا نماید. این اقدام، جنبه قانونی اطلاع رسانی دارد و می تواند به عنوان یکی از منضمات دادخواست ارائه شود.
3. جمع آوری مدارک لازم: مدارک اثباتی دعوای تخلیه شامل:
   • سند مالکیت ملک (فتوکپی مصدق).
   • قرارداد اجاره (رسمی یا عادی – فتوکپی مصدق).
   • اظهارنامه ابلاغ شده به مستأجر (در صورت ارسال).
   • رسیدهای پرداخت ودیعه یا تضمین.
   • قبوض پرداخت نشده آب، برق، گاز و تلفن (در صورت مطالبه).
   • در صورت تعدی و تفریط، گزارش کارشناس یا صورت جلسه نیروی انتظامی.
   • وکالتنامه وکیل (در صورت داشتن وکیل).

4. نکته حیاتی: ودیعه (رهن)

   بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، منوط به استرداد وجه ودیعه یا تضمین (رهن) به مستأجر و یا سپردن آن به صندوق دادگستری است. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستأجر دریافت کرده باشد، باید همزمان با درخواست تخلیه، وجه مذکور را به حساب سپرده دادگستری تودیع کند تا پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، اجرای احکام آن را به مستأجر مسترد نماید. در صورتی که موجر مدعی خسارت به عین مستاجره یا بدهی اجاره یا قبوض باشد، می تواند گواهی دفتر شعبه دادگاه را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرا تحویل دهد تا به میزان ادعایش، از مبلغ ودیعه کسر شود.

ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از آماده سازی مدارک، گام بعدی ثبت دادخواست است:

1. تکمیل فرم دادخواست: به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و فرم چاپی دادخواست را تکمیل نمایید. در این فرم، مشخصات خواهان (موجر) و خوانده (مستأجر)، خواسته (مثلاً صدور حکم/دستور تخلیه عین مستاجره به دلیل انقضای مدت)، دلایل و منضمات دادخواست و شرح دقیق ماجرا به صورت حقوقی و مستدل قید می شود.
2. انتخاب مرجع صالح: بسته به نوع قرارداد اجاره و شرایط آن (داشتن یا نداشتن دو شاهد، رسمی یا عادی بودن)، مرجع صالح برای رسیدگی، شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی تعیین می شود. کارشناسان دفتر خدمات قضایی در این زمینه راهنمایی های لازم را ارائه خواهند داد.
3. ارائه مدارک: کلیه مدارک جمع آوری شده (فتوکپی های مصدق) را همراه با دادخواست به دفتر خدمات قضایی تحویل دهید.
4. پرداخت هزینه های دادرسی: هزینه های قانونی دادرسی بر اساس تعرفه های جاری و به صورت الکترونیکی پرداخت می شود.

روند رسیدگی در مراجع قضایی

پس از ثبت دادخواست، پرونده مراحل رسیدگی را طی خواهد کرد:

1. تعیین وقت رسیدگی یا صدور دستور تخلیه: اگر شرایط برای صدور دستور تخلیه فوری فراهم باشد، مقام قضایی (معمولاً رئیس شورای حل اختلاف) بدون تعیین وقت دادرسی و دعوت از طرفین، دستور تخلیه را صادر می کند. در غیر این صورت، برای رسیدگی به دعوای حکم تخلیه، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می شود.
2. جلسه دادرسی و ارائه دفاعیات: در جلسات دادرسی (که در مورد حکم تخلیه برگزار می شود)، طرفین (یا وکلای آن ها) فرصت دارند تا ادله خود را ارائه داده، از خود دفاع کنند و به سوالات قاضی پاسخ دهند.
3. صدور رأی/دستور تخلیه: پس از بررسی مدارک، استماع دفاعیات و حصول اطمینان از صحت ادعای موجر، مقام قضایی رأی (حکم تخلیه) یا دستور تخلیه را صادر می کند.

مرحله اجرای حکم/دستور تخلیه

آخرین مرحله، اجرای رأی صادر شده است:

1. ابلاغ حکم/دستور به مستأجر: حکم یا دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ می شود و مهلت قانونی برای تخلیه (معمولاً چند روز) به او داده می شود.
2. نقش اجرای احکام دادگستری/ضابطین قضایی: در صورت عدم تخلیه توسط مستأجر در مهلت مقرر، موجر می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری، تقاضای اجرای حکم را بنماید. دایره اجرای احکام با هماهنگی ضابطین قضایی (نیروی انتظامی)، به محل ملک مراجعه کرده و نسبت به تخلیه فیزیکی آن اقدام می کند.
3. مراحل عملی تخلیه و تحویل ملک: در هنگام تخلیه، صورت برداری از وضعیت ملک، تحویل ودیعه (در صورت تودیع به صندوق دادگستری) به مستأجر (پس از کسر بدهی ها یا خسارات اثبات شده) و نهایتاً تحویل ملک به موجر انجام می شود.

پیگیری دقیق و منظم تمامی مراحل قانونی، از آماده سازی مدارک تا اجرای نهایی حکم، نقش کلیدی در تسریع فرآیند تخلیه و احقاق حقوق موجر دارد.

نمونه دادخواست تخلیه عین مستاجره

در ادامه، یک نمونه دادخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره ارائه شده است. این فرم قابلیت شخصی سازی برای سایر دلایل تخلیه و همچنین اضافه کردن خواسته های دیگر مانند مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را دارد. توصیه می شود قبل از تنظیم نهایی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.

سربرگ دادخواست

بسمه تعالی

تاریخ: ………………….

شماره: ………………….

پیوست: ………………….

مشخصات خواهان (موجر)

نام و نام خانوادگی: [نام کامل موجر]

کد ملی: [کد ملی موجر]

آدرس دقیق: [آدرس کامل محل سکونت موجر شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]

شماره تماس: [شماره تلفن همراه موجر]

مشخصات خوانده (مستأجر)

نام و نام خانوادگی: [نام کامل مستأجر]

کد ملی: [کد ملی مستأجر]

آدرس دقیق: [آدرس کامل ملک مورد اجاره شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، واحد]

شماره تماس: [شماره تلفن همراه مستأجر (در صورت اطلاع)]

مشخصات وکیل (در صورت وجود)

نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]

کد ملی: [کد ملی وکیل]

آدرس دقیق: [آدرس دفتر وکیل]

شماره تماس: [شماره تلفن وکیل]

خواسته و بهای آن

1. صدور حکم/دستور تخلیه عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره، موضوع قرارداد اجاره شماره […] مورخ […]
2. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد (از تاریخ […] تا زمان تخلیه و تحویل ملک).
3. مطالبه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…).

(بهای خواسته: مبلغ مطالبه شده بابت اجرت المثل و خسارات دادرسی؛ در مورد تخلیه، بهای خواسته غیرمالی است).

توضیح: برای دلایل دیگر تخلیه، خواسته باید به شرح زیر تغییر یابد:

• برای عدم پرداخت اجاره بها: صدور حکم/دستور تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بهای معوقه و فسخ قرارداد اجاره شماره […] مورخ […]. (با ذکر مبلغ اجاره بهای معوقه)
• برای تعدی و تفریط: صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل تعدی و تفریط خوانده (مستأجر) در مورد اجاره و فسخ قرارداد اجاره شماره […] مورخ […].

دلایل و منضمات دادخواست (چک لیست کامل)

1. فتوکپی مصدق سند مالکیت (یا اجاره نامه رسمی در صورت عدم مالکیت شش دانگ)
2. فتوکپی مصدق قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره […] مورخ […]
3. فتوکپی مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده به شماره […] مورخ […] (در صورت ارسال)
4. فتوکپی مصدق گواهی تودیع ودیعه به حساب دادگستری به مبلغ […] (در صورت لزوم)
5. فتوکپی مصدق وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)
6. (سایر مدارک مرتبط با دلیل تخلیه، مثلاً گواهی عدم پرداخت اجاره بها از بانک/اظهارنامه مطالبه اجاره، گزارش کارشناسی در صورت تعدی و تفریط)

شرح دادخواست (متن حقوقی جامع و دقیق)

ریاست محترم […] (شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی) شهرستان […]

با سلام و احترام،

به استحضار عالی می رساند:

اینجانب [نام خواهان]، مالک قانونی و شرعی یک باب آپارتمان / خانه / مغازه به مساحت […] متر مربع، دارای پلاک ثبتی […] فرعی از […] اصلی، واقع در بخش […] ثبت […] به آدرس [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] می باشم. (در صورت اجاره نامه رسمی، نیاز به سند مالکیت نیست و تنها ذکر شماره اجاره نامه رسمی کافی است)

به موجب قرارداد اجاره عادی / رسمی شماره […] مورخ […] که فتوکپی مصدق آن ضمیمه دادخواست می باشد، ملک فوق الذکر به مدت […] سال/ماه از تاریخ […] لغایت […] به خوانده محترم، آقای/خانم [نام خوانده] اجاره داده شد.

علیرغم انقضای مدت قرارداد اجاره در تاریخ فوق الذکر و مراجعات مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه رسمی به شماره […] مورخ […] (که فتوکپی آن نیز پیوست می باشد) مبنی بر لزوم تخلیه و تحویل ملک، متأسفانه خوانده محترم تاکنون از تخلیه و تحویل عین مستاجره استنکاف نموده و به تصرفات خود ادامه می دهد.

همچنین، با توجه به اینکه مبلغ ودیعه / قرض الحسنه دریافتی از مستأجر به میزان […] ریال به موجب فیش شماره […] مورخ […] به حساب سپرده دادگستری تودیع و گواهی آن ضمیمه دادخواست گردیده است، لذا هیچ مانعی برای اجرای دستور/حکم تخلیه وجود ندارد.

نظر به مراتب فوق و با استناد به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱، ۲، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و سایر مقررات مرتبط، تقاضای رسیدگی و صدور حکم/دستور مقتضی مبنی بر تخلیه و تحویل عین مستاجره به اینجانب (خواهان) و نیز محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف (از تاریخ انقضای قرارداد تا زمان تخلیه کامل) و کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مورد استدعا می باشد.

با تقدیم احترام

امضاء خواهان/وکیل

[محل امضاء خواهان یا وکیل وی]

قوانین مرتبط با تخلیه عین مستاجره

آگاهی از قوانین مربوط به اجاره و تخلیه ملک، برای موجرین و مستأجرین ضروری است. این قوانین چارچوب حقوقی روابط طرفین را تعیین کرده و مبنای صدور آراء قضایی هستند.

قانون مدنی

قانون مدنی به عنوان مادر قوانین خصوصی، تعاریف و اصول کلی عقد اجاره را بیان می کند:

• مواد ۴۶۶ تا ۴۷۲: این مواد به تعریف عقد اجاره، ارکان آن (موجر، مستأجر، عین مستاجره)، اهمیت تعیین مدت، شرایط صحت اجاره (قدرت بر تسلیم و امکان انتفاع با بقای اصل) و لزوم معین بودن عین مستاجره می پردازند.
• ماده ۴۹۴: این ماده صراحتاً بیان می کند که عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود و اگر پس از اتمام مدت، مستأجر عین مستاجره را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد، مکلف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود، حتی اگر انتفاع نبرده باشد.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون، به عنوان یک قانون خاص، بسیاری از جزئیات و تشریفات مربوط به اجاره و تخلیه اماکن را پوشش می دهد و هدف آن، تسریع در فرآیند تخلیه و ایجاد تعادل بین حقوق موجر و مستأجر است:

• ماده ۱: شمول این قانون را بر کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شوند، بیان می کند.
• ماده ۲: شرایط قراردادهای عادی اجاره را برای شمول قانون ۱۳۷۶ مشخص می کند؛ قرارداد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود، به امضای موجر و مستأجر برسد و توسط دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین گواهی گردد. این شرایط برای درخواست دستور تخلیه فوری ضروری است.
• ماده ۳: فرآیند تخلیه عین مستاجره را بیان می کند؛ در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت و در اجاره با سند عادی (با شرایط ماده ۲) ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
• ماده ۴: به موضوع ودیعه (رهن) می پردازد و بیان می دارد که تخلیه منوط به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجراست. همچنین راهکار مطالبه خسارات احتمالی از محل ودیعه را نیز ارائه می دهد.
• ماده ۵: حق مستأجر را برای طرح شکایت نسبت به مفاد قرارداد، همزمان با اجرای دستور تخلیه، در دادگاه صالح محفوظ می دارد.

قانون شوراهای حل اختلاف

بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف، این شوراها در برخی از دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره صلاحیت رسیدگی دارند. به عنوان مثال، دعاوی تخلیه در خصوص اماکن مسکونی که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و همچنین دعاوی تخلیه به دلیل انقضای مدت در صورتی که مبلغ اجاره بها در محدوده نصاب تعیین شده برای صلاحیت شورا باشد (هر چند در خصوص دستور تخلیه، نصاب مبلغی مطرح نیست).

نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

اداره کل حقوقی قوه قضاییه در موارد متعددی به سوالات حقوقی پیرامون دعاوی تخلیه پاسخ داده است. به عنوان مثال، یکی از نظریات مشورتی بیان می دارد که اگر موجر با وجود داشتن شرایط دستور تخلیه، اصرار بر صدور حکم تخلیه داشته باشد، مرجع قضایی به جای صدور دستور، حکم تخلیه صادر خواهد کرد. همچنین، در خصوص نقش بنگاه دار به عنوان شاهد، نظریه مشورتی تأیید می کند که اگر متصدی بنگاه معاملاتی مورد اعتماد طرفین باشد، می تواند به عنوان یکی از دو شاهد مذکور در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ تلقی شود و صرف بنگاه دار بودن مانعی برای گواه بودن او نیست.

مطالعه دقیق قوانین و نظریات مشورتی، نه تنها به درک بهتر فرآیند حقوقی کمک می کند بلکه از بروز خطاهای احتمالی در طول دعوا نیز جلوگیری به عمل می آورد.

نکات تکمیلی و چالش ها

علاوه بر موارد حقوقی و قانونی، آگاهی از برخی نکات تکمیلی و چالش های رایج در پرونده های تخلیه می تواند به مدیریت بهتر و پیش بینی های لازم کمک کند.

1. مدت زمان تقریبی رسیدگی و اجرای حکم: مدت زمان رسیدگی به پرونده های تخلیه بسته به نوع درخواست (دستور یا حکم) و حجم کار مراجع قضایی متفاوت است. دستور تخلیه معمولاً در عرض چند روز تا چند هفته صادر و اجرا می شود. اما صدور حکم تخلیه، به دلیل نیاز به دادرسی کامل و امکان اعتراض، ممکن است چندین ماه به طول بینجامد. مرحله اجرای احکام نیز پس از صدور رأی قطعی، بسته به همکاری مستأجر و فوریت موضوع، چند روز تا چند هفته زمان بر خواهد بود.
2. امکان مطالبه همزمان خسارات: بله، موجر می تواند همزمان با دادخواست تخلیه، مطالبه اجاره بهای معوقه، اجرت المثل ایام تصرف پس از اتمام قرارداد، و خسارات وارده به ملک (در صورت اثبات) را نیز مطرح کند. این امر به صورت خواسته اضافی در دادخواست اولیه یا با ارائه دادخواست جداگانه قابل پیگیری است.
3. نقش شهود در قراردادهای اجاره: در قراردادهای اجاره عادی مشمول قانون ۱۳۷۶، حضور دو نفر شاهد در ذیل قرارداد، شرط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری است. این شهود باید مورد اعتماد طرفین باشند و لزومی ندارد که از خویشاوندان باشند. همان طور که پیش تر اشاره شد، متصدی بنگاه املاک نیز می تواند به عنوان شاهد عمل کند.
4. ساخت و ساز غیرمجاز توسط مستأجر: اگر مستأجر بدون اجازه موجر اقدام به ساخت و ساز یا تغییرات اساسی در ملک کرده باشد، موجر می تواند علاوه بر درخواست تخلیه، تقاضای اعاده به وضع سابق و یا مطالبه خسارات ناشی از این اقدامات را نیز مطرح نماید. این موضوع معمولاً نیازمند کارشناسی رسمی است.
5. هزینه های دادرسی و حق الوکاله: هزینه های دادرسی بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه محاسبه می شود و عمدتاً بر عهده خواهان (موجر) است که در صورت پیروزی در دعوا، می تواند از خوانده مطالبه کند. حق الوکاله وکیل نیز بر اساس قرارداد بین وکیل و موکل و یا تعرفه های مصوب کانون وکلا تعیین می گردد.
6. ادعای حق توسط مستأجر: مستأجر می تواند در مقابل حکم تخلیه، ادعای حقی را مطرح کند (مثلاً ادعای تمدید قرارداد، یا حق کسب و پیشه و سرقفلی در قراردادهای مشمول قوانین خاص پیش از ۱۳۷۶). دادگاه این ادعاها را بررسی خواهد کرد و در صورت اثبات، ممکن است حکم متفاوتی صادر شود یا موجر را ملزم به پرداخت غرامت نماید.

نتیجه گیری

دادخواست تخلیه عین مستاجره، ابزاری حیاتی برای موجرانی است که به دنبال بازپس گیری قانونی ملک خود هستند. فرآیند پیگیری این دادخواست، از مفاهیم بنیادی حقوقی تا مراحل اجرایی پیچیدگی هایی دارد که نیازمند دقت و آگاهی کامل از قوانین مرتبط است. در این مقاله تلاش شد تا با ارائه راهنمایی جامع، از تفاوت های میان دستور و حکم تخلیه تا دلایل قانونی، مراحل گام به گام تنظیم دادخواست و قوانین حاکم، مسیری روشن برای احقاق حقوق مالکان فراهم شود. یادآوری این نکته ضروری است که هر پرونده حقوقی دارای جزئیات خاص خود است و محتوای ارائه شده صرفاً جنبه اطلاع رسانی دارد. از این رو، برای تضمین موفقیت و جلوگیری از بروز هرگونه اشتباه قانونی، مشاوره و راهنمایی گرفتن از یک وکیل متخصص و مجرب در امور ملکی و قراردادهای اجاره اکیداً توصیه می شود. یک وکیل کارآزموده می تواند با بررسی دقیق اسناد و مدارک، بهترین راهکار قانونی را متناسب با شرایط شما ارائه دهد.

برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و تدوین دادخواست متناسب با شرایط پرونده خود، همین حالا با متخصصین ما تماس بگیرید.