نمونه دادخواست فروش ملک به چند نفر

هنگامی که مالکان یک ملک مشاع بر فروش آن توافق ندارند یا افراز ملک از نظر ثبتی یا حقوقی امکان پذیر نیست، دادخواست فروش ملک به دادگاه صالح ارائه می شود. این دادخواست به منظور دریافت دستور قضایی برای فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم عواید حاصله بین شرکا تنظیم می گردد.

مالکیت مشاع، به وضعیتی اطلاق می شود که بیش از یک نفر به صورت مشترک، مالک یک مال غیرمنقول (مانند زمین، آپارتمان یا ساختمان) هستند. این شراکت، در عین حال که می تواند فرصت های مشترکی را فراهم آورد، گاهی اوقات به دلیل عدم تفاهم شرکا، غیرقابل افراز بودن ملک یا نیاز به نقدینگی، به بن بست رسیده و حل آن مستلزم مداخله قضایی است. در چنین مواردی، تنظیم و تقدیم دادخواست فروش ملک مشاع به دادگاه، تنها راهکار قانونی برای پایان دادن به این شراکت و تعیین تکلیف ملک است. این مقاله، به بررسی جامع ابعاد حقوقی و اجرایی این فرآیند می پردازد و یک نمونه دادخواست کاربردی ارائه می کند تا مالکین محترم با آگاهی کامل گام بردارند.

درک مفاهیم اساسی: ملک مشاع و دلایل فروش آن

پیش از ورود به جزئیات فرآیند قضایی، ضروری است درک درستی از مفهوم ملک مشاع و دلایلی که مالکین را به سمت فروش آن سوق می دهد، داشته باشیم. این دانش پایه، به مالکین کمک می کند تا با دیدی روشن تر، راهکارهای حقوقی پیش رو را انتخاب کنند.

ملک مشاع چیست؟ (تعریف حقوقی و کاربردی)

واژه مشاع در لغت به معنای مشترک و همگانی است. در اصطلاح حقوقی، ملک مشاع به مالی اطلاق می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر به صورت مشترک و بدون تفکیک فیزیکی تقسیم شده است. به عبارت دیگر، سهم هر یک از مالکین در تمام اجزای ملک منتشر است و هیچ کس نمی تواند ادعا کند که بخش خاصی از ملک، منحصراً متعلق به اوست. برای مثال، اگر دو نفر ملکی را به نسبت مساوی خریداری کنند، هر دو در تمامی ذرات و اجزای آن ملک، به صورت مشاع شریک هستند. این مفهوم با مفروز که به معنای مالکیت مستقل و تفکیک شده یک قسمت مشخص از مال است، تفاوت اساسی دارد.

مالکیت مشاع می تواند به طرق گوناگونی ایجاد شود که از جمله رایج ترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ارث: پس از فوت یک شخص، اموال او به صورت مشاع به وراث منتقل می شود، مگر آنکه وراث نسبت به تقسیم آن توافق کرده باشند.
• خرید مشترک: زمانی که چند نفر با سرمایه های مشترک اقدام به خرید یک ملک می کنند.
• شرکت در ساخت وساز: در پروژه های عمرانی، شرکا تا قبل از تفکیک نهایی واحدها، مالکیت مشاع بر کل پروژه دارند.

چرا مالکین به فروش ملک مشاع نیاز پیدا می کنند؟

با وجود آنکه مالکیت مشاع در برخی موارد می تواند مزایایی همچون تقسیم هزینه ها و سرمایه گذاری مشترک داشته باشد، اما اغلب با چالش هایی همراه است که مالکین را ناگزیر به فروش قضایی آن می کند. مهمترین دلایل نیاز به فروش ملک مشاع عبارتند از:

1. عدم امکان تقسیم فیزیکی (غیرقابل افراز بودن): در بسیاری از موارد، به دلیل ابعاد، کاربری یا ارزش ملک، تقسیم آن به قطعات کوچکتر و مجزا از نظر فنی و قانونی امکان پذیر نیست. اداره ثبت اسناد و املاک با صدور گواهی عدم افراز این موضوع را تأیید می کند.
2. عدم توافق و تفاهم بین شرکا: اختلاف نظر بر سر نحوه اداره، بهره برداری، تعمیرات، اجاره یا حتی قیمت گذاری برای فروش، می تواند شراکت را به بن بست بکشاند. این عدم توافق مانع هرگونه اقدام مشترک و سودمند می شود.
3. نیاز به نقدینگی: یکی از شرکا ممکن است برای تأمین نیازهای مالی خود، نیاز به فروش سهمش داشته باشد، در حالی که سایر شرکا تمایلی به خرید سهم او یا فروش کل ملک ندارند.
4. وجود ضرر و زیان از ادامه شراکت: گاهی ادامه مالکیت مشاع به دلیل اختلافات مداوم، عدم بهره برداری مناسب یا تحمیل هزینه های بدون بازده، موجب ضرر و زیان به یکی از شرکا می شود.
5. درگیری و اختلافات حقوقی: اختلافات شدید بین شرکا می تواند منجر به طرح دعاوی متعدد و پیچیدگی های حقوقی شود که فروش ملک را به تنها راهکار منطقی تبدیل می کند.

انواع ملک مشاع نیازمند فروش قضایی

صرف نظر از منشأ ایجاد مالکیت مشاع، انواع مختلفی از املاک ممکن است در نهایت نیاز به دستور فروش قضایی پیدا کنند که هر کدام ویژگی های خاص خود را دارند:

• ملک مشاع دارای سند رسمی: این دسته از املاک، دارای سند مالکیت تک برگ یا دفترچه ای هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک به نام مالکین مشاع ثبت شده است. فرآیند افراز این املاک ابتدا از طریق اداره ثبت پیگیری می شود.
• ملک مشاع قولنامه ای: در این حالت، مالکین سند رسمی ندارند و مالکیت آن ها صرفاً بر اساس مبایعه نامه یا قولنامه اثبات می شود. فرآیند قضایی این املاک پیچیده تر بوده و ممکن است ابتدا نیاز به دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی باشد.
• ملک مشاع موروثی: این املاک پس از فوت مورث، به صورت قهری (اجباری) به ورثه منتقل شده و ورثه بدون تفکیک فیزیکی، مالک مشاع آن هستند. در این موارد، ارائه گواهی حصر وراثت از الزامات است.

مراحل گام به گام فرآیند حقوقی فروش ملک مشاع

فرآیند فروش قضایی ملک مشاع، یک رویه حقوقی مشخص و چند مرحله ای است که هر گام آن نیازمند دقت و رعایت تشریفات قانونی است. آشنایی با این مراحل به مالکین کمک می کند تا با آمادگی لازم، این مسیر را طی کنند.

گام اول: تلاش برای توافق و افراز (اختیاری و اولیه)

پیش از طرح هرگونه دعوا، توصیه می شود شرکا برای حل مسالمت آمیز اختلافات و توافق بر سر افراز (تقسیم فیزیکی) یا فروش ملک تلاش کنند. در صورتی که این تلاش ها به نتیجه نرسد و ملک دارای سند رسمی باشد، گام بعدی مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک است.

درخواست افراز از اداره ثبت: هر یک از مالکین مشاعی که سهم آن ها مشخص است (مثلاً سه دانگ از شش دانگ) می توانند به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز دهند. کارشناسان ثبت، قابلیت تقسیم فیزیکی ملک را بررسی می کنند. اگر ملک قابل افراز باشد، سهم هر مالک مشخص و سند مفروزی برای آن صادر می شود. اما اگر ملک به دلیل کوچک بودن، شکل خاص یا هر دلیل دیگری غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر می کند. این گواهی یک مدرک بسیار مهم برای دادخواست دستور فروش است.

گام دوم: تنظیم و تقدیم دادخواست فروش ملک مشاع

پس از اخذ گواهی عدم افراز (در مورد املاک دارای سند رسمی) یا در صورت غیرقابل افراز بودن عرفی و عدم توافق (در مورد املاک قولنامه ای)، گام اصلی، تنظیم و تقدیم دادخواست به دادگاه است.

• مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دستور فروش ملک مشاع است.
• تفاوت دستور فروش و حکم فروش: بر اساس نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوا محسوب نمی شود و دادگاه در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند. دستور فروش نه حکم است و نه قرار و فاقد جنبه ترافعی است. این تفاوت در رویه قضایی بسیار مهم است و بر نحوه رسیدگی و تجدیدنظرخواهی تأثیر می گذارد.
• محتویات اصلی دادخواست: دادخواست باید شامل مشخصات خواهان (تقاضاکننده)، مشخصات تمامی خواندگان (سایر شرکا)، خواسته (درخواست صدور دستور فروش و تقسیم ثمن)، دلایل و منضمات (مدارک لازم) و شرح کامل ماجرا باشد.

گام سوم: رسیدگی دادگاه و ارجاع به کارشناس

پس از تقدیم دادخواست، دادگاه به آن رسیدگی می کند. در این مرحله، دادگاه برای تعیین ارزش واقعی ملک و اطمینان از غیرقابل افراز بودن آن، معمولاً پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی دقیق ملک، از جمله موقعیت، مساحت، کاربری، وضعیت بنا و سایر عوامل مؤثر بر قیمت، گزارش کارشناسی خود را ارائه می دهد. این گزارش مبنای تعیین قیمت پایه برای مزایده خواهد بود.

بر اساس رویه قضایی و نظریات مشورتی، درخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز، جنبه ترافعی ندارد و دادگاه اقدام به صدور دستور فروش می نماید که نه حکم است و نه قرار.

گام چهارم: صدور دستور/حکم فروش و اجرای آن

پس از طی مراحل فوق و تأیید غیرقابل افراز بودن ملک و تعیین قیمت کارشناسی، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند. اجرای این دستور بر عهده دایره اجرای احکام مدنی دادگستری است.

• برگزاری مزایده: دایره اجرا پس از ابلاغ دستور فروش به طرفین و رعایت تشریفات قانونی، اقدام به برگزاری مزایده برای فروش ملک می کند. این مزایده با تعیین قیمت پایه و انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار انجام می شود.
• نقش دایره اجرا: دایره اجرا مسئول برگزاری صحیح مزایده، تعیین برنده و انجام تشریفات انتقال سند به خریدار جدید است.
• نحوه تقسیم ثمن: پس از فروش ملک و کسر هزینه های اجرایی و کارشناسی، مبلغ حاصله (ثمن) به نسبت سهم مالکیت هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم می شود.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

تنظیم یک دادخواست دقیق و کامل، از اهمیت بالایی برخوردار است. در ادامه، یک نمونه دادخواست جامع برای دستور فروش ملک مشاع ارائه می شود که قابلیت تکمیل و ویرایش دارد. لازم به ذکر است که این نمونه جنبه ارشادی داشته و مشاوره با وکیل متخصص قبل از تنظیم نهایی، ضروری است.

بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

۱. مشخصات خواهان (تقاضاکننده):
   نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]
   نام پدر: [نام پدر خواهان]
   کد ملی: [کد ملی خواهان]
   شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خواهان]
   نشانی دقیق: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان]
   شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
   شغل: [شغل خواهان]

۲. مشخصات خواندگان (تمامی شرکای دیگر):
   الف) نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده ۱]
       نام پدر: [نام پدر خوانده ۱]
       کد ملی: [کد ملی خوانده ۱]
       شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خوانده ۱]
       نشانی دقیق: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده ۱]
       شماره تماس: [شماره تماس خوانده ۱]
       شغل: [شغل خوانده ۱]
   ب) نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده ۲]
       نام پدر: [نام پدر خوانده ۲]
       کد ملی: [کد ملی خوانده ۲]
       شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خوانده ۲]
       نشانی دقیق: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده ۲]
       شماره تماس: [شماره تماس خوانده ۲]
       شغل: [شغل خوانده ۲]
   (در صورت وجود شرکای بیشتر، مشخصات تمامی آن ها به همین ترتیب درج شود.)

۳. وکیل (در صورت اعطای وکالت):
   نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
   کد ملی: [کد ملی وکیل]
   نشانی: [آدرس دفتر وکیل]
   شماره تماس: [شماره تماس وکیل]

۴. خواسته:
   تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به نشانی [آدرس دقیق ملک، شامل خیابان، کوچه، پلاک]، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و تقسیم ثمن (مبلغ حاصل از فروش) بین شرکا به نسبت سهم مالکیت آن ها.

۵. دلایل و منضمات (مدارک پیوست):
   الف) تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] مورخ [تاریخ سند] (یا مبایعه نامه/قولنامه شماره [شماره قولنامه] مورخ [تاریخ قولنامه] به همراه استعلام از اداره ثبت اسناد).
   ب) گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] (در صورت وجود و ملک دارای سند رسمی).
   ج) وکالت نامه وکیل (در صورت اعطای وکالت).
   د) گواهی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک و خواهان از ورثه بودن).
   ه) هرگونه مدارک دیگر اثبات کننده مالکیت مشاع و عدم توافق (مانند اظهارنامه ارسالی به سایر شرکا).

۶. شرح دادخواست:
   احتراماً به استحضار می رساند که اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت/مبایعه نامه پیوست، مالک [میزان سهم خواهان، مثلاً دو دانگ از شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی فوق الذکر واقع در [آدرس کامل ملک] می باشم. سایر خواندگان نیز به شرح مشخصات فوق، از مالکین مشاعی این ملک به میزان [میزان سهم هر خوانده] می باشند.
   متأسفانه از تاریخ [تاریخ شروع اختلاف یا عدم توافق]، به دلیل [بیان دلایل نیاز به فروش، مانند: عدم توافق بر نحوه اداره و بهره برداری از ملک، نیاز مبرم اینجانب به نقدینگی، بروز اختلافات شدید میان شرکا و عدم امکان ادامه شراکت، یا عدم امکان تقسیم فیزیکی ملک]، ادامه شراکت و بهره برداری مشترک از ملک میسر نیست.
   با توجه به اینکه ملک مذکور از نوع [مشخصات ملک، مثلاً مسکونی، تجاری، زمین بایر] بوده و [در صورت وجود، به تلاش های قبلی اشاره شود، مثلاً: پس از مراجعه اینجانب به اداره ثبت اسناد و املاک جهت افراز، اداره محترم ثبت به موجب گواهی عدم افراز پیوست، پلاک ثبتی مذکور را غیرقابل افراز تشخیص داده است و یا اینکه به دلیل قولنامه ای بودن ملک، امکان افراز از طریق ثبت میسر نبوده و توافقی نیز حاصل نشده است].
   نظر به اینکه ادامه این شراکت، موجب ضرر و زیان و تضییع حقوق اینجانب و سایر شرکا می گردد و وفق ماده 591 قانون مدنی، هر یک از شرکا می توانند هر وقت بخواهند، تقاضای تقسیم مال مشترک را بنمایند و در صورت غیرقابل تقسیم بودن عین، مال مشترک فروخته و ثمن آن تقسیم می شود، لذا از محضر محترم دادگاه استدعا دارد با عنایت به جمیع مراتب و مستندات پیوست، دستور مقتضی مبنی بر فروش ملک مشاع فوق الذکر از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله به نسبت سهم مالکیت هر یک از شرکا را صادر فرمایید.

با تجدید احترام و تشکر فراوان

مهر و امضاء خواهان/وکیل خواهان
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
[امضاء]

نکات مهم در تکمیل دادخواست

برای اطمینان از صحت و کارایی دادخواست فروش ملک مشاع به چند نفر، توجه به نکات زیر ضروری است:

• دقت در مشخصات ثبتی و هویتی: تمامی مشخصات ملک (پلاک ثبتی اصلی، فرعی، بخش، آدرس دقیق) و همچنین مشخصات هویتی خواهان و تمامی خواندگان (شرکا) باید به دقت و بدون هیچ گونه اشتباهی درج شوند. یک اشتباه کوچک می تواند منجر به رد دادخواست یا طولانی شدن فرآیند شود.
• خوانده قرار دادن تمامی مالکین مشاع: لازم است تمامی مالکین مشاعی ملک، به عنوان خوانده در دادخواست معرفی شوند، حتی اگر برخی از آن ها با فروش ملک موافق باشند یا سهم بسیار کوچکی داشته باشند. این امر برای رعایت اصول دادرسی و جلوگیری از اعتراضات احتمالی آینده ضروری است.
• لزوم پیوست کردن تمامی مستندات: تصویر مصدق (برابر اصل شده) تمامی مدارک اثبات مالکیت (سند رسمی، قولنامه، مبایعه نامه)، گواهی عدم افراز (در صورت وجود)، گواهی حصر وراثت (در صورت موروثی بودن ملک) و وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل) باید حتماً به دادخواست پیوست شوند.
• شرح جامع و مستدل: بخش شرح دادخواست باید به طور کامل و مستدل، وضعیت ملک، سهم هر یک از شرکا، دلایل نیاز به فروش و تلاش های قبلی برای حل اختلاف را بیان کند. استناد به مواد قانونی مرتبط (مانند مواد ۵۸۹ و ۵۹۱ قانون مدنی و مواد ۴۱ و ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی) اعتبار حقوقی دادخواست را افزایش می دهد.
• پرداخت هزینه های دادرسی: خواهان مکلف به پرداخت هزینه های دادرسی است که میزان آن بر اساس ارزش خواسته (قیمت ملک) تعیین می شود.

نکات حقوقی مهم و کاربردی در پرونده های فروش ملک مشاع

پرونده های فروش مال مشاع، به دلیل ماهیت حقوقی و دخالت چندین ذی نفع، دارای پیچیدگی ها و ظرایف خاصی هستند که آگاهی از آن ها برای مالکین و حتی وکلای محترم، حیاتی است. در این بخش، به برخی از مهمترین نکات حقوقی و کاربردی می پردازیم.

نقش حیاتی وکیل متخصص ملکی

پیچیدگی های پرونده های ملک مشاع و ضرورت آگاهی از قوانین و رویه قضایی، اهمیت مشاوره با وکیل متخصص ملکی را دوچندان می کند. یک وکیل کارآزموده می تواند:

• تسریع فرآیند: با آشنایی کامل با تشریفات قانونی، از اتلاف وقت و بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و روند رسیدگی را تسریع بخشد.
• تنظیم صحیح دادخواست: دادخواستی دقیق، کامل و مستدل تنظیم کند که تمامی جوانب قانونی را پوشش دهد و از نقص شکلی جلوگیری کند.
• دفاع مؤثر: در جلسات دادگاه، با ارائه دفاعیات مستند و محکم، از حقوق موکل خود به بهترین نحو دفاع نماید.
• کاهش هزینه ها: با پیش بینی و مدیریت صحیح پرونده، از هزینه های اضافی و غیرضروری جلوگیری کند.

حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه در ملک مشاع

در برخی موارد، ملک مشاع ممکن است کاربری تجاری داشته و مستأجری در آن دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت باشد. این موضوع، فرآیند فروش را پیچیده تر می کند. در این حالت، طبق نظریات مشورتی قوه قضاییه، دستور فروش دادگاه نباید به حقوق مستأجر خللی وارد کند. یعنی:

در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند. در نتیجه، در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارنده حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.

این بدان معناست که ملک با همان وضعیت موجود (با مستأجر دارای حق) به مزایده گذاشته می شود و خریدار جدید نیز مکلف به رعایت حقوق مستأجر خواهد بود.

وضعیت خاص املاک قولنامه ای

فروش ملک مشاع قولنامه ای، به دلیل عدم وجود سند رسمی، چالش های خاص خود را دارد. در این موارد، اثبات مالکیت و قابلیت فروش ملک نیازمند دقت بیشتری است. ممکن است لازم باشد پیش از درخواست دستور فروش، دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده اصلی یا سایر مالکین طرح شود. دادگاه برای احراز مالکیت، مدارکی نظیر قولنامه، شهادت شهود، استعلام از اداره ثبت (برای اطمینان از عدم ثبت سند رسمی به نام دیگران) و سایر قراین را بررسی خواهد کرد.

هزینه های دادرسی و اجرایی

فرآیند فروش قضایی ملک مشاع مستلزم پرداخت هزینه هایی است که شامل موارد زیر می شود:

• هزینه دادرسی: بر اساس ارزش ملک تعیین می شود و در مرحله ابتدایی توسط خواهان پرداخت می گردد.
• هزینه کارشناسی: مبلغی که برای ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود. این هزینه معمولاً بین شرکا تقسیم شده و یا در نهایت از ثمن حاصل از فروش کسر می گردد.
• هزینه های اجرایی: شامل هزینه های مربوط به آگهی مزایده، حق الاجرا و سایر هزینه های مربوط به دایره اجرای احکام.

در صورت صدور دستور فروش به نفع خواهان، امکان مطالبه این هزینه ها از خواندگان (به نسبت سهم آن ها) وجود دارد.

حق شفعه و اولویت خرید

حق شفعه یکی از حقوق خاص در مالکیت مشاع است که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آمده است. بر اساس این ماده، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به مشتری بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. در پرونده های دستور فروش قضایی که ملک به مزایده گذاشته می شود، عملاً حق شفعه مطرح نیست، زیرا فروش به صورت اجباری و از طریق دادگاه به شخص ثالث (برنده مزایده) صورت می گیرد و شرکا فرصت شرکت در مزایده را دارند. اما اگر یکی از شرکا پیش از طرح دعوا یا در حین آن، سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، حق شفعه سایر شرکا می تواند اعمال شود.

نحوه ارزیابی و مزایده ملک

فرآیند ارزیابی و مزایده ملک مشاع از اهمیت بالایی برخوردار است تا حقوق تمامی شرکا حفظ شود:

1. ارزیابی عادلانه: ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی می شود. این ارزیابی باید با توجه به شرایط روز بازار، موقعیت، مساحت، کاربری و سایر ویژگی های ملک، کاملاً عادلانه و مستند باشد.
2. اعتراض به نظریه کارشناس: طرفین دعوا حق دارند در مهلت قانونی به نظریه کارشناس اعتراض کنند و در صورت لزوم، درخواست ارجاع به هیئت کارشناسی را داشته باشند.
3. برگزاری مزایده: مزایده در تاریخ و ساعت مشخص و در محل دایره اجرای احکام برگزار می شود. متقاضیان باید ۱۰ درصد قیمت پایه را به عنوان ودیعه پرداخت کنند. ملک به بالاترین پیشنهاد فروخته می شود.
4. امکان شرکت شرکا در مزایده: تمامی شرکای مشاع حق دارند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری نمایند.

نظریات مشورتی مرتبط با فروش ملک مشاع

برای درک بهتر رویه قضایی، مرور برخی از نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه مفید است:

نظریه مشورتی شماره: ۷/۹۹/۱۸۲۶ تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۱۱/۲۹

«درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۲۰/۲/۱۳۵۸ هیأت وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.»

نظریه مشورتی شماره: ۷/۱۴۰۲/۹۷ تاریخ نظریه: ۱۴۰۲/۰۷/۰۴

«در خصوص املاک مشاعی (ملک تجاری) که نسبت به آن ها تقاضای دستور فروش می شود و شخص ثالث نسبت به آن دارای حق سرقفلی است، دستور فروش چگونه اجرا و حقوق ثالث به چه نحو باید حفظ شود؟ در فرضی که صدور دستور فروش ملک مشاع به سبب غیرقابل افراز بودن آن از دادگاه درخواست می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند و در نتیجه در اجرای دستور فروش ملک تجاری مشاع غیرقابل افراز، صرفاً مالکیت ملک مشاع و با استثناء کردن حقوق مذکور به مزایده و فروش گذاشته می شود و دستور فروش ملک به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند.»

نتیجه گیری

فرآیند فروش ملک به چند نفر که به صورت مشاعی مالک آن هستند، در بسیاری از موارد به دلیل عدم توافق یا غیرقابل افراز بودن ملک، نیازمند مداخله قضایی و صدور دستور فروش از سوی دادگاه است. این فرآیند با درخواست افراز از اداره ثبت (در صورت وجود سند رسمی) آغاز شده و در صورت صدور گواهی عدم افراز، با تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه عمومی حقوقی ادامه می یابد. پس از بررسی های دادگاه، ارجاع به کارشناس رسمی و تعیین ارزش ملک، دستور فروش صادر و ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و ثمن آن بین شرکا تقسیم می گردد.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی، تفاوت های ظریف بین دستور فروش و حکم فروش، و نکات خاصی مانند حقوق سرقفلی یا املاک قولنامه ای، توصیه اکید می شود که قبل از هر اقدامی، از مشاوره و خدمات یک وکیل متخصص ملکی بهره مند شوید. وکیل با اشراف به قوانین و رویه های قضایی، می تواند راهنمایی های لازم را ارائه داده و از تضییع حقوق شما جلوگیری کند.